Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmaya birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, 2 tarafa karşılıklı olarak borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinin tanımı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde yapılmıştır.
• Türk Borçlar Kanunu Madde 299- “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Kira sözleşmelerinin birçok farklı türü, özelliği, sorumlulukları ve yükümlülükleri olup bu yazımızda genel anlamda kira sözleşmelerinin bir kısım özelliklerini ele alacağız.
Kira Sözleşmesinin Türleri Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu’nda 3 farklı kira sözleşmesi türü tanımlanmıştır. Bunlar; adi kira sözleşmeleri, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi ve ürün kira sözleşmeleridir.
1) Adi Kira Sözleşmeleri
Adi kira sözleşmeleri, konut ve çatılı işyerleri ile ürün kirasına konu olabilecek eşyaların dışında kalan eşyalar bakımından yapılan kira sözleşmelerine verilen addır. Örneğin bir dizüstü bilgisayarın veyahut bir arabanın A tarafından 1 haftalığına 1.000 TL bedelle B’ye kiralanması durumunda adi kira sözleşmesinin varlığından bahsedilecektir. Adi kira sözleşmelerine ilişkin hükümler, Kanun’da genel hükümler adı altında düzenlenmiştir. Yani konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde ve ürün kirası sözleşmelerinde uygulanacak bir hüküm bulunmadığı takdirde adi kira sözleşmelerine dair Kanun maddeleri uygulama alanı bulmaktadır. Adi kira sözleşmelerine ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ila 338. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
2) Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, tasnif adından da anlaşılacağı üzere konut kiraları ile çatılı işyeri kiralarını konu edinen kira sözleşmeleridir. Günlük hayatta kira sözleşmesi denilince akla ilk gelen kira sözleşmesi türü ev kirası, dükkân kirası gibi kavramlar olmaktadır. İşte bu sözleşme türleri konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri adı altında düzenlenmektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 356. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
3) Ürün Kirası
Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmeye verilen isimdir. Örneğin bir taksinin plakasının kiralanması ürün (hasılat) kirasına örnek teşkil etmektedir. “Ticari taksi sahiplerinin taksi plakalarını altı ay veya bir yıllığına kiraya verdikleri, ticari taksinin işletilmesinin tamamen aracı kiralayan kişiye bıraktıkları görülmektedir. Bu durumda taraflar arasındaki ilişkinin hasılat kirası olduğuna kuşku yoktur” (Yargıtay 10. HD 2014/3068 Esas, 2014/8788 Karar, 15.04.2014 Tarihli ilam) Ürün kirasına dair hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun 357 ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
• Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Kira sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekle bağlı değildir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 12. Maddesinde sözleşmelerin geçerliliğinin, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı olmadığı hususu düzenlenmiştir. • Türk Borçlar Kanunu Madde 12/1 – “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.” Açıklanan nedenlerle kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olarak yapılması yönünde bir zorunluluk bulunmamaktadır. Öte yandan kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasının pratikteki faydası, ispat hususunda karşımıza çıkmaktadır. Bir sözleşmenin ne zaman, hangi şartlarla kurulduğu, hangi şartlarla devam ettiği hususlarını ispatlamak elbette yazılı deliller ile daha kolay olmaktadır. İşbu yazımızda bir kira sözleşmesi kurulurken belirlenmesi ve sözleşmeye yazılması faydalı hususlardan bahsedeceğiz. Kira sözleşmesi hazırlanırken işbu sözleşme yazılı olarak yapılacaksa tarafların adlarının, TC kimliklerinin, kiralamaya konu şeyin bilgilerinin, kira bedelinin ve kira süresinin, kiralananı kullanma şartlarının, kiralanan şeyle birlikte nelerin demirbaş olarak teslim edildiğinin, kiralananın kiralama esnasındaki durumunun, tarafların birbirlerine karşı yükümlülüklerinin, eğer ilerleyen zamanlarda kira bedelinde bir artış yapılacaksa artış maddesinin belirtilmesinde fayda vardır. Önemle belirtmek gerekir ki örneğin bir konut kirasında kira sözleşmesinde artış maddesine yer verilmemiş olması, taraflar haricen yeni bir bedel üzerinde anlaşmadığı sürece zam yapılamayacağı anlamına gelmektedir. Dolayısıyla bu tür maddelere önem vermek ve mutlaka doğru bir şekilde kira sözleşmesine yansıtmak önemlidir. Kira sözleşmesi hazırlanırken bir avukatın hukuki yardımından faydalanmak, hak kayıplarının önüne geçmek maksadıyla oldukça önemlidir.
• Kira Sözleşmesini İmzalarken Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kira sözleşmesi imzalanırken kira sözleşmesindeki şartların doğru bir şekilde belirlenip belirlenmediğini dikkat etmek oldukça önemlidir. Esas olan, kira sözleşmesindeki taraf iradelerin yazılı olan sözleşmeye doğru bir şekilde yansıtılmasıdır. Kira sözleşmesi imzalarken kiraya konu olan şeyin örneğin bir konut kirası ise konutun açık adresinin, kiralama süresinin, kira bedelinin, depozito ve diğer masraf koşullarının, onarım ve bakım sorumluluklarının, tahliye ve erken çıkma koşullarının, eklenti ve değişikliklerin, sözleşmenin sona erme şartlarının önemle belirtilmesi gerekmektedir. Yukarıda da bahsettiğimiz üzere bu şartların yazılı bir sözleşmede yer alması mutlak bir zorunluluk değildir. Ancak kira sözleşmesinin kurulmasından sonra taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde hangi hükmün nasıl uygulanması gerektiği noktasında ihtilaf çıktığında yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı taraflara fayda sağlayacaktır.
• Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Kira sözleşmesi, kimi durumlarda bildirim yoluyla kimi durumlarda ise dava yoluyla feshedilebilmektedir. İşbu yazımızda uygulamada en sık karşılaşılan kira sözleşmesi türü olan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından fesih hakkının nasıl kullanılacağı hususuna değineceğiz.
Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Feshi
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde kiracı tarafından belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunulmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı belirtilmiştir. Dikkat edilirse bu madde hükmüne göre kiraya veren sözleşmenin süresinin bittiğinden bahisle kira sözleşmesini sona erdirememektedir. Yasa koyucu aynı maddenin devamında bu durumu açıklığa kavuşturmuştur. Kiraya verenin işbu madde kapsamında bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshedebilmesinin tek yolu 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son vermesi halidir. • Türk Borçlar Kanunu Madde 347/1 – “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Örneğin kiraya veren A ile kiracı B arasında 01.01.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi mevcut olsun. Bu durumda B, 01.01.2016 tarihine en az 15 gün kala kira sözleşmesini tek taraflı bildirim yoluyla feshedebilmektedir. Kiracı B, bu hakkını kullanmazsa sözleşme aynı şartlarla yenilenir ve bu sözleşme “belirli süreli” olarak kalmaya devam eder. Yani kiracı sözleşmenin başlangıcından itibaren yıllar geçse de örneğin 01.01.2020 tarihine 15 gün kala kira sözleşmesini feshedeceğini bildirerek kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya veren A ise TBK 347/1 kapsamında ihtarname koşuluna uyulması halinde sözleşmeyi en erken 01.01.2027 tarihinde feshedebilir. 01.01.2015 – 01.01.2016 – 1. Kira yılı – Başlangıç tarihi 01.01.2016 – 01.01.2017 – 2. Kira yılı – 1. Uzama süresi 01.01.2017 – 01.01.2018 – 3. Kira yılı – 2. Uzama süresi … 01.01.2025 – 01.01.2026 – 11. Kira yılı – 10. Uzama süresi 01.01.2026 – 01.01.2027 – 12. Kira yılı – 10. Uzama süresini takip eden yıl *01.01.2027’den 3 ay önce kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine ve tahliye talebine dair ihtarname gönderilmesi gerekir. 01.01.2027 – 01.01.2028 – 13. Kira yılı –Tahliyenin gerçekleşmemesi halinde 01.01.2027’den sonar dava açılabilir. Her ne kadar uygulamada “10 yıldan sonra kiracının tahliye edilebileceği” yönünde galat-ı meşhur bir söz mevcut ise de görülebileceği üzere 1 yıl süreli bir sözleşmede kiraya veren hiçbir sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunacak ise bunu ihtarname şartına da uyarak en erken 12 yıl sonra, yani 13. Kira yılının başlangıcında kullanabilmektedir.
Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Feshi
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
• Gereksinim, yeniden inşa ve imar sebebiyle
Kira sözleşmesinin dava yoluyla feshi yolunda kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan çeşitli nedenler ileri sürülebilmektedir. Kiraya veren gereksinim, yeniden inşa ve imar nedenine dayanarak kira sözleşmesini kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesine ve Kanun’a göre belirli sürelere uyarak kira sözleşmesini feshedebilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasına dair detaylı bilgilendirmeler internet sitemizde bulunan diğer blog yazılarımızda ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
• Yeni malikin gereksinimi sebebiyle
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik sebebiyle tahliye davasına dair detaylı bilgilendirmeler internet sitemizde bulunan diğer blog yazılarımızda ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
Kira sözleşmesi kiracıdan kaynaklanan aşağıdaki sebeplerden ötürü de feshedilebilmektedir. Tahliye taahhütnamesi sebebiyle, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması sebebiyle tahliye gibi önemli fesih sebeplerine dair ayrıntılı bilgilendirmeler internet sitemizde bulunan diğer blog yazılarımızda açıklanmıştır. İşbu yazımız kapsamında ilgili Kanun maddesinin paylaşılmasıyla yetinilecektir. • Türk Borçlar Kanunu Madde 352- “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
Kira Kontratı Olmayan Kiracının Hakları
Kira sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekle bağlı değildir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 12. Maddesinde sözleşmelerin geçerliliğinin, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı olmadığı hususu düzenlenmiştir. • Türk Borçlar Kanunu Madde 12/1 – “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.” Açıklanan nedenlerle kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olarak yapılması yönünde bir zorunluluk bulunmamaktadır. Kira kontratı olmayan kiracı, taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak üzerine düşen edimlerini yerine getirerek kira sözleşmesindeki her türlü yasal haktan faydalanabilmektedir. Aynı şekilde kiraya veren de kira sözleşmesinin sağladığı her türlü sorumluluktan, yükümlülükten ve külfetten sorumlu olmaktadır. İşbu yazımızın giriş kısmında da belirttiğimiz üzere kira sözleşmesinin yazılı olması, ispat açısından önem arz etmektedir. Örneğin kira sözleşmesinin ne zaman ve ne kadar bedel ile başladığı konusunda taraflarca uyuşmazlık olması halinde yazılı bir kira sözleşmesinin oldukça faydası olacaktır. Her ne kadar kira sözleşmeleri uygulamada kırtasiyeden alınan maktu evrak üzerinden dolduruluyor ise de yıllar sonrasında kiracı ve kiraya veren arasında önemli uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu sebeple kira sözleşmelerinin hazırlanması aşamasında uzman bir avukatın hukuki danışmanlığından faydalanmak, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde azaltmak maksadıyla oldukça önemlidir.
Kira Kontratı Bitmeden Evin Satılması Halinde Ne Olur?
Kira kontratının süresi bitmeden önce evin satılması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 310. Maddesi uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Sözleşmede aynı koşullarla devam eder. Dolayısıyla bir kimsenin kiracının oturduğu evi satın alması halinde kira sözleşmesi sona ermemektedir.
Notersiz Yapılan Kira Sözleşmesi Geçerli Mi?
Kira sözleşmeleri sözlü olarak dahi kurulabilmektedir. Kanun’da herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Kira sözleşmelerinin yazılı olarak kurulması, ispat ve belirlilik açısından önem arz etmektedir. Kira sözleşmesinin noterde yani resmi yazılı şekilde yapılması, kira sözleşmesini en güçlü ispat araçlarından birisi yapmaktadır. Noterde yapılmış bir kira sözleşmesi kapsamında taraflar arasında uyuşmazlık çıktığında kira sözleşmesindeki hiçbir hususun aksi neredeyse ileri sürülemeyecektir. Zira sözleşme, noter huzurunda yapılmıştır ve aksi yalnızca aynı kuvvetteki bir delil ile ispatlanabilecektir. Kira sözleşmesinin mutlaka noterde yapılması yönünde herhangi bir zorunluluk yoktur. Dolayısıyla notersiz yapılan kira sözleşmeleri de geçerlidir.
Kiracının Erken Tahliye Durumunda Neler Olur?
Kira sözleşmesinde kiracı, sözleşme süresine veya fesih şartlarına uymadan kiralananı erkenden tahliye ederse kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Örneğin bir konut kirasında kiracı hiçbir bildirim yapmaksızın taşınmazı tahliye ettiğinde o ev kiraya veren tarafından 2 ay sonra kiraya verilebilecek ise kiracı, konutta oturmadığı halde 2 aylık kira bedelinden sorumlu tutulacaktır. Ancak kiracı, kiralanan evi erken tahliye edecekse ve yerine kiracı bulursa, kiraya verenin kabul etmesi koşuluyla kiralananı tahliye edebilecek ve herhangi bir borcu doğmayacaktır. Öte yandan kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka bir biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olacaktır. Örneğin kiracı, konutu usulüne aykırı olarak tahliye ettikten sonra kiraya veren taşınmazı derhal ve daha yüksek bir bedel üzerinden kiraya verirse bu durumda herhangi bir maddi kaybı gündeme gelmeyecektir ve dolayısıyla eski kiracısından herhangi bir hak talebinde bulunamayacaktır. • Türk Borçlar Kanunu Madde 325 – “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.” Emsal Yargıtay kararlarında ve bu iddiaya dayanılarak açılan davalarda bilirkişi incelemesi yoluyla taşınmazın ne kadar bir sürede kiraya verilebileceği hesaplanmaktadır. Örneğin bir taşınmazın 1 ay içerisinde kiraya verilebileceğinin tespiti karşısında kiraya verenin 5 aylık kira bedeli talebi haklı olmayacaktır. Her şeyden önce Kanun’da yer alan “makul süre” koşulunun olayda uygulanıp uygulanamayacağı irdelenmelidir. • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/5073 Esas, 2020/3938 Karar ve 07.07.2020 tarihli ilamı: “…Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.05.2012 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin “Hususi Şartlar” bölümünün 9. maddesinde ”…Kiracı, 3 ay öncesinden noter vasıtasıyla kiralayana ihbarda bulunmak kaydıyla kiralananı tahliye edebilecektir. Bu takdirde, fiilen kullanılmayan aylara ilişkin kira bedelleri, mal sahibi binayı tekrar kiraya verdiğinde kiracıya tekrar iade edilecektir” şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 3 ay olarak belirlediği ve davalı kiracı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı tahliye ettiğine göre, tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 3 aylık makul süre tazminatına karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde 7 aylık makul süre tazminatı üzerinden hüküm tesisi doğru değildir…”