Devremülk İptali
Ülkemizde birçok kişi tarafından tercih edilen devremülklerin satın alınması ve sonrasında yaşanan süreçler nedeniyle iptal edilmek istenmesi halinde birden fazla hukuki sorun ortaya çıkabilmektedir. Satıcının yükümlülüklerine uygun davranmaması sonucu sözleşmeden dönmek isteyen tüketicilerin karşılaşabileceği başlıca meseleler cayma hakkının nasıl kullanılacağı, yapılan ödemenin iadesi, vadesi gelmemiş ödemelerin durumu, tapu devrinin iadesi, aidatların durumu gibi konulardır.
Devremülkü satın alan kişilerin kanun ve yönetmeliklere uygun şekilde satıştan vazgeçmesi halinde, yapılan ve yapılacak ödemelerin iptal edilerek iadesinin alınması ve tapu devri yapılmışsa tapunun geri iadesi için açılacak davaya sözleşmeden dönerek devremülk satışının iptali davası denir.
Devremülk İle İlgili Yasal Düzenlemeler
Devremülk ile ilgili düzenlemeler kanun ve yönetmeliklerde yer almaktadır.
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 50
- Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 57 ile 65 arası
Kanundaki tanımı ile devremülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkının müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilmesidir. Bu hakka devremülk hakkı denir.
Devremülk İptali Davasında Süreç
Devremülk satışının nasıl iptal edileceği her somut olaya göre değerlendirilmelidir. Yasal süre olan on dört günlük cayma süresi geçmemişse, cayma bildiriminin usulüne uygun yapılması ve mümkünse ihtarname ile satıcıya bildirim gönderilmesi suretiyle sözleşmeden dönülerek iptal yoluna gidilebilir.
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde tüketicinin sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkının bulunduğu düzenlenmiştir.
Uygulamada, cayma bildirimi yapılmasına rağmen satıcının sözleşmeyi iptal etmediği, peşin ödemeyi iade etmediği, vadesi gelmemiş ödemeleri iptal etmediği durumlarla karşılaşılabilir. Bazı olaylarda satıcının aidat işletmesi yaptığı veya henüz vadesi gelmemiş alacaklar için icra takibi başlattığı da görülebilmektedir.
On dört günlük süre dolmuş olsa bile sözleşmeden dönme imkanı her zaman tamamen ortadan kalkmayabilir. Örneğin tapu devrinin henüz yapılmamış olması, tesisin kullanıma hazır edilmemiş olması, ön bilgilendirme formunun verilip verilmediği, sözleşmenin ön bilgilendirme formundan en az bir gün sonra imzalatılıp imzalatılmadığı, ön bilgilendirme formunda zorunlu unsurlara yer verilip verilmediği gibi hususlar önem taşır. Kanuna ve yönetmeliğe aykırılık bulunuyorsa dava yolu ile sözleşmenin feshi ve satışın iptali talep edilebilir.
Cayma Süresinin Geçmesine Rağmen Devremülkün İptali İstemi
Devremülk iptali davaları çok sayıda istinaf ve Yargıtay kararına konu olmuştur. Uygulamada satıcı firmalar tarafından taksitle satış, düşük peşinat, paket sözleşmeler, kullanılmayan dönemlerde kiraya verme, satmak istendiğinde hızlı alıcı bulma gibi vaatlerle sözleşme kurulduğu görülebilmektedir. Bazı dosyalarda sözleşmeyi yapan firma ile tapuyu devredecek firmanın farklı olması veya ödemenin yapılmasının istendiği firma ile sözleşmenin yapıldığı firmanın farklı olması gibi yöntemlerle tüketicinin hak aramasının zorlaştırıldığı ileri sürülebilmektedir.
Bu tür riskleri azaltmak amacıyla mevzuat satıcılara çeşitli bilgilendirme ve şekil yükümlülükleri getirmiştir. Bu yükümlülüklere aykırı davranılması halinde cayma süresi geçmiş olsa bile tüketicinin sözleşmeden dönme hakkının doğabileceği yönünde değerlendirmeler yapılmaktadır.
Yönetmelikte ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için tüketiciye verilmesi zorunlu bazı belgeler ve bilgilendirme unsurları düzenlenmiştir. Satıcı, yönetmelikte sayılan bilgilere ek olarak bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi gibi belgeleri de vermek zorunda olabilir.
Yönetmelikte yer alan bilgilendirme unsurları arasında satıcı, sağlayıcı ve malik bilgileri, sözleşme konusu hakkın tanımı ve kullanım koşulları, sözleşmenin süresi ve kullanım dönemi, taşınmazın fiili durumu ve yeri, vergiler dahil toplam fiyat, ortak tesis ve hizmet bedelleri ile aidat ve giderlerin hesaplanma ve artırılma yöntemi, ortak alanlardan yararlanma şartları, yönetim ve idare düzeni, ek ödeme doğmayacağına dair bilgi, devir veya takas imkanları, cayma hakkının nasıl kullanılacağı ve bildirimin yapılacağı iletişim bilgileri, taşınmaz üzerindeki kısıtlamalar ve cayma hakkına ilişkin zorunlu bilgilendirme ifadeleri sayılabilir.
Bu tür yükümlülüklere aykırılık bulunması halinde tüketicinin cayma süresi geçmiş olsa dahi sözleşmeden dönme veya fesih talebinde bulunması gündeme gelebilir.
Yönetmelikte ayrıca ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkının bulunduğuna ilişkin hüküm yer almaktadır.
6502 sayılı Kanun’un 50. maddesinde de devre tatil ve uzun süreli tatil hizmetleri sözleşmeleri düzenlenmiş olup, devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması halinde devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı bulunduğu, sözleşmeden dönülmesi halinde satıcının sözleşme bedelinin belirli bir oranına kadar tazminat talep edebileceği, satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi halinde tüketiciden bedel talep edemeyeceği yönünde hükümler bulunmaktadır.
Bir diğer önemli durum, satıcının tapu devrini yapmasına rağmen tesisi kullanıma hazır hale getirmemesi olabilir. Tapu devri yapılmış olsa bile tesis fiilen kullanıma hazır değilse ve tüketici bir gün dahi yararlanamamışsa sözleşmeden dönme veya fesih talebi gündeme gelebilir.
Emsal Karar
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi’nin 2017 tarihli kararında, tüketicinin tapuyu devralmış olmasının tek başına teslim sayılmayabileceği, taşınmazın kullanıma hazır edilmemesi halinde sözleşmenin feshi ve ödenen bedelin iadesi yanında, fesih halinde herkesin aldığını iade ile yükümlü olması nedeniyle tapunun da iadesi yönünde hüküm kurulması gerektiği vurgulanmıştır.
Bu çerçevede sözleşmeden dönme veya fesih halinde edimlerin karşılıklı iadesi esastır. Tüketici tapuyu iade ederken satıcı da tahsil ettiği bedelleri iade etmekle yükümlü hale gelebilir.
Devremülk Davalarında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Devremülk satışı tüketici işlemi niteliğinde olduğundan görevli mahkeme kural olarak Tüketici Mahkemesidir.
6502 sayılı Kanun’un 73. maddesi uyarınca tüketici davaları tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilir. Ancak talep tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin bir istem içeriyorsa, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak değerlendirilir.
Sonuç olarak devremülk satışından vazgeçmek isteyen tüketicilerin öncelikle yasal süre içinde cayma hakkını usulüne uygun kullanması önemlidir. Süre geçmiş olsa bile satıcının kanun ve yönetmeliğe aykırı işlem ve eksiklikleri varsa bunlar fesih veya sözleşmeden dönme sebebi olarak ileri sürülerek dava yoluna gidilebilir.