Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinin tanımı Türk Borçlar Kanununun 299 uncu maddesinde yapılmıştır.
Türk Borçlar Kanunu madde 299 Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmelerinin birçok farklı türü, özelliği, sorumlulukları ve yükümlülükleri olup bu yazıda genel anlamda kira sözleşmelerinin bazı özellikleri ele alınacaktır.
Kira sözleşmesinin türleri nelerdir?
Türk Borçlar Kanununda üç farklı kira sözleşmesi türü düzenlenmiştir. Bunlar adi kira sözleşmeleri, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ile ürün kirasıdır.
1 Adi kira sözleşmeleri
Adi kira sözleşmeleri, konut ve çatılı işyerleri ile ürün kirasına konu olabilecek eşyaların dışında kalan eşyalar bakımından yapılan kira sözleşmeleridir. Örneğin bir dizüstü bilgisayarın veya bir arabanın A tarafından bir haftalığına 1.000 TL bedelle B’ye kiralanması halinde adi kira sözleşmesinden söz edilir. Adi kira sözleşmelerine ilişkin hükümler Kanunda genel hükümler başlığı altında düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde veya ürün kirasında uygulanacak özel bir hüküm bulunmadığında genel hükümlerdeki düzenlemeler uygulanır. Adi kira sözleşmelerine ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanununun 299 ila 338 inci maddeleri arasında yer almaktadır.
2 Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, konut kiraları ile çatılı işyeri kiralarını konu edinen kira sözleşmeleridir. Günlük hayatta kira sözleşmesi denildiğinde en sık ev kirası ve dükkân kirası gibi örnekler akla gelir. Bu sözleşmeler konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri başlığı altında düzenlenmektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanununun 339 ila 356 ncı maddeleri arasında düzenlenmiştir.
3 Ürün kirası
Ürün kirası, kiraya verenin kiracıya ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Örneğin bir ticari taksi plakasının kiralanması ürün kirasına örnektir. Yargıtay uygulamasında da ticari taksi plakasının belirli süreyle kiraya verilmesi halinde taraflar arasındaki ilişkinin ürün kirası niteliğinde olduğu kabul edilmektedir. Ürün kirasına dair hükümler Türk Borçlar Kanununun 357 ila 378 inci maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesi nasıl hazırlanır?
Kira sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekle bağlı değildir. Türk Borçlar Kanununun 12 nci maddesinde, sözleşmelerin geçerliliğinin kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı olmadığı düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu madde 12 Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir.
Bu nedenle kira sözleşmesinin mutlaka yazılı yapılması zorunlu değildir. Ancak yazılı sözleşme, ispat ve belirlilik açısından önem taşır. Sözleşmenin ne zaman ve hangi şartlarla kurulduğu, hangi şartlarla devam ettiği gibi hususlar yazılı belgelerle daha kolay ispatlanır.
Yazılı bir kira sözleşmesi hazırlanırken tarafların ad soyad bilgileri, kimlik bilgileri, kiralananın açık adresi ve tanımlayıcı bilgileri, kira bedeli, ödeme günü, kira süresi, depozito, teslim edilen demirbaşlar, kiralananın teslim anındaki durumu, kullanım şartları, bakım onarım sorumlulukları, masrafların paylaşımı, alt kiralama ve devir şartları, erken tahliye ve tahliye usulü, sözleşmenin sona erme koşulları gibi hususların açıkça yazılması faydalıdır.
Örneğin konut kiralarında sözleşmede artış şartına yer verilmemesi, taraflar sonradan ayrıca anlaşmadıkça artışın nasıl uygulanacağı konusunda uyuşmazlık doğurabilir. Bu nedenle artış maddesinin güncel mevzuata uygun şekilde belirlenmesi önemlidir. Kira sözleşmesi hazırlanırken bir avukatın hukuki yardımından faydalanmak, ileride doğabilecek hak kayıplarının önüne geçmek açısından yararlıdır.
Kira sözleşmesini imzalarken nelere dikkat etmelisiniz?
Kira sözleşmesi imzalanırken, taraf iradelerinin sözleşmeye doğru yansıtılıp yansıtılmadığı kontrol edilmelidir. Konut kiralarında kiralananın açık adresi, kira süresi, kira bedeli, ödeme yöntemi, depozito, aidat ve benzeri masraf koşulları, onarım ve bakım sorumlulukları, tahliye ve erken çıkma koşulları, kiralananda yapılacak değişiklikler, sözleşmenin sona erme şartları gibi hususlar açık olmalıdır.
Yazılı sözleşme zorunlu olmasa da kira ilişkisinden sonra uyuşmazlık çıktığında hangi hükmün uygulanacağı konusunda yazılı bir metin taraflara ciddi kolaylık sağlar.
Kira sözleşmesi nasıl feshedilir?
Kira sözleşmesi bazı durumlarda bildirim yoluyla, bazı durumlarda ise dava yoluyla sona erdirilebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından fesih usulü özetle aşağıdaki gibidir.
Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshi
Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesine göre kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya verenin bildirimle sona erdirme imkânı, on yıllık uzama süresi sonunda ve uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılması koşuluyla mümkündür.
Türk Borçlar Kanunu madde 347 Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Uygulamada on yıl sonunda tahliye gibi ifadeler sık kullanılsa da belirli süreli sözleşmelerde ilk kira yılı ve uzama yılları dikkate alındığında kiraya verenin bildirime dayalı sona erdirme hakkı daha ileri bir tarihe denk gelebilir. Bu nedenle somut sözleşmenin başlangıç tarihi ve uzama yılları üzerinden takvim doğru kurulmalıdır.
Dava yoluyla kira sözleşmesinin feshi
Kira sözleşmesi, kanunda sayılan sebeplerin varlığı halinde dava yoluyla da sona erdirilebilir. Bu sebepler kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak iki grupta değerlendirilebilir.
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
Gereksinim yeniden inşa ve imar sebebiyle
Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi bulunması halinde, kanunda öngörülen süre ve koşullara uyarak dava açabilir. Ayrıca kiralananın yeniden inşası, imarı, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi zorunlu olup bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale geliyorsa da dava yoluyla sona erdirme gündeme gelebilir.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle
Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
Kira sözleşmesi kiracıdan kaynaklanan çeşitli sebeplerle de dava yoluyla sona erdirilebilir. Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması gibi sebepler uygulamada sık görülür.
Türk Borçlar Kanunu madde 352 Kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kira kontratı olmayan kiracının hakları
Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir. Bu nedenle kira ilişkisinin yazılı sözleşme olmaksızın kurulması mümkündür. Yazılı sözleşme bulunmasa da kiracı, taraflar arasındaki anlaşmaya uygun davranarak kanundan doğan haklardan yararlanabilir. Kiraya veren de aynı şekilde kanundan doğan yükümlülüklere tabidir.
Ancak yazılı sözleşme, özellikle başlangıç tarihi, kira bedeli, artış şartı, depozito ve teslim edilen demirbaşlar gibi hususlarda ispat kolaylığı sağlar. Uygulamada hazır matbu sözleşmelerin eksik doldurulması yıllar sonra ciddi uyuşmazlıklara yol açabildiğinden, sözleşmenin dikkatle hazırlanması önemlidir.
Kira kontratı bitmeden evin satılması halinde ne olur?
Kira süresi bitmeden evin satılması halinde Türk Borçlar Kanununun 310 uncu maddesi uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı koşullarla devam eder. Bu nedenle kiracının oturduğu taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Notersiz yapılan kira sözleşmesi geçerli mi?
Kira sözleşmesi sözlü olarak dahi kurulabilir. Kanunda kira sözleşmesi için noter şartı veya özel bir şekil şartı öngörülmemiştir. Noterde yapılan sözleşme, ispat gücü bakımından daha kuvvetli olabilir. Ancak notersiz yapılan kira sözleşmeleri de geçerlidir.
Kiracının erken tahliye durumunda neler olur?
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı erken tahliye ederse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracı, bu makul süre dolmadan kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, eski kiracının borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Türk Borçlar Kanunu madde 325 Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Uygulamada makul süre tazminatı taleplerinde taşınmazın özellikleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak bilirkişi incelemesi yaptırılmaktadır. Ayrıca taraflar sözleşmede makul süreyi veya bildirim koşullarını açıkça kararlaştırmışsa, bu şartlar kural olarak tarafları bağlar.