Kira hukuku, kiraya veren ve kiracı arasında düzenlenen kira sözleşmesi, sözleşme unsurları, tahliye, yükümlülükler gibi konuları düzenleyen hukuk dalına verilen isimdir. Kira hukuku ağırlıklı olarak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 12. Maddesinde sözleşmelerin geçerliliğinin, Kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı olmadığı düzenlenmiştir. Kira hukukuna dair özel yasa metinlerde kira sözleşmelerinin geçerliliği için herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Bu sebeple kira sözleşmenin mutlaka yazılı olması gerekmemektedir. Yazılılık şartı, yalnızca ispat aracı olarak işlev görmektedir.
Kira sözleşmesi, hem kiraya verene hem de kiracıya birtakım sorumluluklar yüklemektedir. Kiraya verenin, kiraya konu mülkün kullanımını uygun hale getirmek, gerekli tadilatları yapmak, kira sözleşmesindeki şartlara uymak gibi yükümlülükleri mevcutken kiracının da mülkü sözleşmede belirtilen amaç doğrultusunda kullanmak, özen yükümlülüğüne dikkat etmek ve kira sözleşmesindeki şartlara uymak gibi yükümlülükleri söz konusudur. Her iki taraf da yasal mevzuata uygun hareket etmeli, karşılıklı olarak haklarına saygı göstermeleri, haklarını ihlal etmemelidir. Aksi durumlarda ise tarafların hak ve yükümlüleri Kanunda belirtilmiştir.
Kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri olan kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin çeşitli hakları bulunmaktadır. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya ileride tahliye davasında kullanmak üzere ihtarname keşide edebilir veyahut direkt olarak kiracısına karşı tahliye talepli olarak icra takibinde bulunabilmektedir. Bir kira yılında iki haklı ihtara maruz kalmak, kendisine karşı başlatılan icra takibine rağmen ödememe yapmamak başlıca tahliye sebeplerindedir.
Kira hukuku alanına dair çok çeşitli dava türleri bulunmaktadır. Kira hukukundaki uyuşmazlıklar başlıca aşağıdaki şekilde sayılabilir.
– Kira tespit davası.
– Tahliye davaları.
– Tazminat davaları.
Sayılan dava türleri kendi içlerinde birden fazla dava türü içermektedir. Örneğin tahliye davaları içerisinde kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi, temerrüt sebebiyle tahliyesi, ihtiyaç sebebiyle tahliyesi, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyesi, özen yükümlülüğü sebebiyle tahliyesi, 10 yıllık uzama süresi sebebiyle tahliyesi, gereksinim, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyesi gibi çok çeşitli tahliye davaları mevcuttur.
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde düzenlenmiş olmakla kira bedelinin düzenlenmesine dair bir dava türüdür. Kira bedelinin uyarlanması davası ile kira tespit davası farklı dava türleridir. Kira tespit davası özetle, 5 yıldan az süreli olan konut ve çatılı iş yerlerine dair kira sözleşmesinde belirlenmiş kira bedelinin TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre güncellenmesi; 5 yıldan uzun süreli olan konut ve çatılı iş yerlerine dair kira sözleşmesinde belirlenmiş kira bedelinin TÜFE’nin 12 aylık ortalaması, rayiç değer ve kiralananın durumuna göre güncellenmesi talepli dava türüdür.
Kira sözleşmelerinde kararlaştırılmış olan kira artış oranı, kimi zaman yetersiz kalmakta veyahut tam tersi olarak fahiş olmaktadır. 5 yıldan uzun süreli konut ve çatılı iş yerlerine dair kira sözleşmelerindeki kira bedelinin rayiç değerlere göre arttırılıp azaltılması kira tespit davası ile mümkün olmaktadır. Kira bedelinin uyarlanması davası ise kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumların ortaya çıkması durumunda açılabilecek bir dava türüdür.
Kira hukuku mevzuatı ağırlıklı olarak kiracı lehine düzenlemeler barındırsa da belirli koşulların varlığı halinde kiracının tahliye edilebileceği durumları da düzenlemiştir. Bunlar aşağıdaki şekilde sıralanabilmektedir:
– Kira sözleşmesinin 10 uzama yılı boyunca devam etmesi sebebiyle tahliye davası.
– Kiraya verenin veya bakmakla yükümlüğü olduğu kişilerin ihtiyaçları sebebiyle tahliye davası.
– Kiralanan taşınmazda yapılacak yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası.
– Taşınmazın yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası.
– Tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası.
– Kiracının kirayı ödememesinden dolayı iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası.
– Kiracının temerrüt sebebiyle tahliyesi davası.
– Kiracının veya eşinin aynı ilçede başka bir evinin olması ve kiraya verenin bunu sonradan öğrenmesi halinde açılabilecek tahliye davası.
– Kiracının iflas etmesi halinde belirlenen süre içerisinde güvence gösterilmemesi halinde tahliye davası.
– Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığı halinde tahliye davası.
– Kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranması sebebiyle tahliye davası.
Tahliye davaları 2 farklı mahkemede görülmektedir:
– Sulh Hukuk Mahkemesi
– İcra Hukuk Mahkemesi
Tahliye davalarının çok büyük bir çoğunluğu Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Sulh Hukuk Mahkemeleri, İcra Hukuk Mahkemelerine göre daha detaylı bir inceleme, araştırma ve yargılama yapmaktadır. Kira bedelinin ödenmemesi veyahut tahliye taahhütnamesi sebeplerine dayanılarak icra takibi yapılması halinde, koşullarına uygun düştüğü ölçüde İcra Hukuk Mahkemesinde de tahliye davası açılabilmektedir. İcra Hukuk Mahkemesi dar görevli bir mahkeme olup Sulh Hukuk Mahkemelerine göre inceleme alanı, gösterilebilecek deliller ve araştırmalar bakımından daha sınırlı hareket etmektedir.
Kira hukukunun temelini oluşturan mevzuat hükümleri oldukça karışık bir şekilde düzenlenmektedir. Örneğin tahliye davasına konu olabilecek bir dava öncesinde ihtarname gönderilmesi halinde, ihtarnamede hangi şartların yer alması gerektiği, ihtarnamenin ne zaman gönderilmesi gerektiği, ihtarnamenin tebliğinin ve tebliğ tarihinin uygun olup olmadığı hususları açılacak bir tahliye davasının kaderini daha en baştan belirlemektedir. Zira anılan durumlardan en az birinde hukuka aykırılık bulunması halinde açılacak tahliye davası reddedilecektir.
Kira hukukunda doğan tüm uyuşmazlıklara dair açılacak davalar ve icra takiplerinin uzman bir avukat aracılığı ile takip edilmesi, hak sahibinin nakit ve vakit tasarrufunda bulunmasını sağlayacaktır. Hatalı bir işlem sebebiyle dava hakkının 1 yıla kadar ertelenmesi ihtimali bulunduğundan kira hukukunu ilgilendiren davalarda uzman bir avukatla çalışılması çok önemlidir.