Gayrimenkul Hukukuna ilişkin kurallar, büyük oranda Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş ve Eşya hukukunun önemli bir parçasıdır. Gayrimenkul hukuku; ev, arsa, apartman, daire gibi taşınmazlar için düzenlenmiş olan hukuk kurallarını kapsar. Genellikle Asliye Hukuk mahkemelerinde görülen gayrimenkul hukukundan kaynaklanan davalar, taşınmazın bulunduğu yerlerdeki mahkemede görülür.
Gayrimenkul hukuku alanında çok sayıda dava mevcut olmakla birlikte uygulamada en sık karşılaşılan dava türleri hakkında bilgi vermek faydalı olacaktır. Bu bağlamda gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan bir kısım davalar şunlardır;
Tapu Davaları: Gayrimenkul hukuku davaları arasındaki tapu davaları, tapu tescil veya tapu iptali gibi dava türlerini kapsar.
İstihkak Davaları: Gayrimenkul hukuku davaları arasındaki istihkak davaları, mülkiyeti çekişmeli taşınmaz malın kime ait olduğunun tespiti için açılan bir davadır.
Kamulaştırma Davaları: Gayrimenkul hukuku davaları arasındaki kamulaştırma davaları, özel mülk ve arazilerin fiyatının belirlenerek kamulaştırma işlemlerine yapılan itirazları kapsar. Kamulaştırma işlemini yapan idareye karşı açılır.
Kira Davaları: Kiracı ya da mal sahibi tarafından açılan kira davaları, kira bedeli veya tahliye sebebiyle oluşan uyuşmazlıklarını konu edilir.
İzaley-i Şuyu Davaları (Ortaklığın Giderilmesi Davaları): Ortaklı taşınmaz mallarda ortaklığın sonlandırılması için açılan davalardır. Satış ya da taksim yoluyla ortaklık sona erdirilir.
Gayrimenkul davalarında görevli mahkemeler, kanunlarda yer alan göreve ilişkin düzenlemelere göre belirlenmektedir. Genel olarak gayrimenkul davaları, gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık ticari dava niteliğinde ise görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır. Taraflar arasındaki işlemin tüketici işlemi olması halinde ise görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olacaktır. Ortaklığın Giderilmesi davalarında ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
İnşaat yapımında yer alan taraflar arasındaki ilişki, Türk Borçlar Kanunu’nda 470 vd. maddelerinde düzenlenen Eser Sözleşmesidir.
Türk Borçlar Kanunu’nda inşaat sözleşmesi ayrıca ve açıkça düzenlenmemiştir. Türk Borçlar Kanunu, sadece eser sözleşmesiyle ilgili bazı maddelerinde inşaat sözleşmesinden dolaylı olarak bahsetmiştir. İnşaat sözleşmesi, müteahhidin, iş sahibinin ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip, bunu teslim etmeyi borçlandığı sözleşme şeklinde tanımlanabilir. Bu sözleşme ile müteahhit, bir inşa eseri meydana getirmeyi borçlanırken, iş sahibi de bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Yeniden meydana getirme veya iyileştirmenin dışında, bir şeyi ortadan kaldırma veya yıkıp yok etme ile ilgili işlem de eser sözleşmesi kapsamında kalır.
İnşaat hukuku, bir inşaatın projelendirilmesinden, anahtar teslimine kadar olan uzun süreçte yaşanabilecek tüm anlaşmazlıkları kapsamaktadır. Ruhsat işlemleri nedeniyle idare hukuku ile de yakın temas içinde olmasına karşın, genel olarak sözleşmeler üzerinden ilerleyen bir hukuk dalıdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiş bir sözleşme tipi değildir. Bu sözleşme tipi uygulamadaki ihtiyaç sebebiyle ortaya çıkmıştır. Bu sözleşmenin tarafları, yüklenici ve arsa sahibidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, arsa sahibinin arsası üzerinde inşaat sonrası arsadaki belli payların mülkiyetinin arsa sahibine devredilmesine karşılık daireler (bağımsız bölümler) inşa ederek bütünlük arz eden bir yapı yapma borcu altına girdiği sözleşme şeklinde tanımlanabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, günümüzde çok sık karşılaşılan sözleşmelerdendir. Bu sözleşmenin tarafları yüklenici (müteahhit) ve arsa sahibidir. Sözleşme gereğince yüklenicinin, arsa sahibinden sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarının mülkiyetinin kendine geçirilmesini isteme hakkı bulunmaktadır. Yüklenicinin sahip olduğu bu hak, tapu kütüğüne şerh edilebilen kişisel haklar arasında yer alır. Türk Medeni Kanunu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapu kütüğüne şerh edilebilecek nispi haklar arasında kabul etmektedir. Böylece, tapuya şerh ile birlikte müteahhitten arsa payı alan üçüncü kişilerin iyi niyet iddiası dinlenmeyecektir. Taraflardan herhangi birinin talebi üzerine tapu siciline şerh mümkün olmaktadır. Ancak şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde satışın yapılmaması durumunda şerh, tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin edilecektir.
Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini konu alan sözleşmeler resmi şekilde yapılmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılabilir. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de noterlerde düzenleme şeklinde yapılmaktadır. Şekle aykırı olarak yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir. Sözleşmelerin tamamen noter tarafından tanzim edilmesi gerekmektedir. Uygulamada sık rastlanılan bir durumdan bahsetmek gerekirse; müteahhidin inşaatı henüz tamamlamadığı, dolayısıyla arsa paylarının da henüz müteahhide devredilmediği durumlarda müteahhitler gelecekte devir alacakları arsa paylarını üçüncü kişilere satmak isteyebilmektedirler. İnşaatların yapım süreçlerindeki maliyetlerin yüksek oluşu müteahhitleri üçüncü kişiler ile satış sözleşmesi yaparak fon elde edebilme arayışına sokmaktadır. Bahse konu bu işlem alacağın devri hükümlerine tâbi olacaktır. Zira müteahhit işbu işlem esnasında arsa paylarının mülkiyetini hâlihazırda kazanmış değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre ise alacağın devri yazılı şekil şartına tâbi bir sözleşme hükmündedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre ya başlangıçta bir bölüm arsa tapusunun müteahhide devri yapılır veya inşaatın belli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilir. Müteahhit hak ettiği daireleri satarak, inşaata devam edebileceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. Tavsiye edilen inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir. Başlangıçta tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar. İnşaat maliyetleri ve yapılacak bağımsız bölümlerin tahmini değerleri belirlenerek inşaatın belli aşamalarında bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun müteahhide devrini kararlaştırılabilir. Tavsiye edilen son bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun müteahhit tarafından oturma izni alınmasından sonra verilmesidir.
Gayrimenkul hukuku ve İnşaat hukuku alanında avukatlar; tapu işlemleri, gayrimenkul kira sözleşmelerinin hazırlanması, taşınmaz alım-satım sözleşmelerinin hazırlanması, eser sözleşmesi, ayni, şahsi hak tesisi sözleşmelerinin hazırlanması, gayrimenkul finansman incelemesi, yabancıların mülk edinmesi, ipotek sözleşmelerinin denetlenmesi ve düzenlenmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması ve denetlenmesi gibi konularda hukuki destek vermektedir. Ayrıca taraflar arasındaki uyuşmazlığın mahkeme önüne taşınması halinde ise gayrimenkul hukuku ve inşaat hukuku alanında yer alan dava süreçlerinin başlatılması ve takibi konusunda da hukuki destek verilmektedir.