AİLE KONUTU ŞERHİ NEDİR?

 Aile konutu, evlilik birliği devam ettiği sürece eşlerin birlikte yaşadığı eve verilen addır. Aile konutu, aynı zamanda bir şerh olup konutun tapusuna işlenebilmekte ve bu sayede dezavantajlı olan bir başka deyişle tapu sahibi olmayan eşin hakları korunmaktadır. Aile konutu şerhi birçok hukuk dalını ilgilendirmektir. Aile konutunun tanımı herhangi bir yasada yapılmamış ise de aile konutu şerhinin sağladığı hukuki faydalardan bir kısmı Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesinde belirtilmiştir.

• Türk Medeni Kanunu Madde 194:

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”

AİLE KONUTU ŞERHİ NASIL KONULUR?

Aile konutu şerhinin konulabilmesi için 2 farklı yol mevcuttur. Tapu dairesine yapılan başvuru ile aile konutu şerhi işlenebileceği gibi bir de konutun aile konutu olduğuna dair bir uyuşmazlık olması halinde dava yoluyla aile konu şerhi işlenebilmektedir.

            1-) Dava Yoluyla Aile Konutu Şerhinin İşlenmesi

Eşlerin birlikte yaşadığı bir konut aile konutu olduğu hususunda bir uyuşmazlık var ise aile mahkemesine başvurulmakta ve konutun aile konutu olduğuna dair bir tespit ilamı alınmaktadır. Mahkeme kararı ile aile konutu olduğu tespit edilen yer için kararın kesinleşmesine müteakip mahkeme tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bir müzekkere ile durum bildirilir ve bahsi geçen konut, tapu kayıtlarında aile konutu şerhini barındırır.

            2-) Tapu Müdürlüğüne Başvuru Yoluyla Aile Konutu Şerhinin İşlenmesi

Konutun resmi maliki olmayan eş, tapu müdürlüğüne giderek istenen evrakları sunduktan sonra konuta aile konutu şerhini işletebilmektedir.

AİLE KONUTU ŞERHİ İÇİN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?

Tapu müdürlüğüne başvuru yoluyla aile konutu şerhinin işlenmesi için malik olmayan eşin tapu müdürlüğüne başvuruda bulunurken birtakım evraklar sunması gerekmektedir. Bunlar aşağıdaki şekilde sıralanabilir: 1-) Konutun, aile konutu olduğunu gösteren muhtarlıktan veyahut varsa apartman yönetiminden alınmış belge, 2-) Şerh işletilmek istenen taşınmaz mal ile talep edilen taşınmazın aynı olduğunun Kadastro Müdürlüğünce tespit edildiğine dair belge, 3-) İstemde bulunan eşin, tapu sahibi olan diğer eş ile evli olduğunu gösteren onaylı nüfus kayıt örneği veya evlenme cüzdanı aslı, 4-) Tarafların nüfus cüzdanları veya pasaportları, 5-) İşlem vekil ile yapılıyorsa vekâletname, 6-) Vesikalık fotoğraf, 7-) Talep dilekçesi

AİLE KONUTU ŞERHİNİ KORUMA SÜRESİ

Aile konutu şerhi kural olarak (Mahkeme kararı ile kaldırılmadığı veyahut taraflarca kaldırılması için tapuya başvuru yapılmadığı, taşınmazın yok olmadığı sürece) evlilik birliği boyunca geçerliliğini korumaktadır. Şerhin korumasının kalkması için evlilik birliğinin sona ermesi gerekmektedir. Evliliğin hangi sebeple sona erdiği önemsizdir. Zira evlilik; boşanma, gaiplik, ölüm veya evliliğin butlanı sebepleriyle sona erebilir. Öte yandan aile konutu şerhi işlenirken bu şerh belirli bir süreliğine, örneğin 5 yıllığına, işlenemez.

AİLE KONUTU ŞERHİ NASIL KALDIRILIR?

Aile konutu şerhi hiçbir surette kendiliğinden kalkmaz. Aile konutu şerhinin kaldırılması için tıpkı bu şerhin işlenmesi gibi ya tapu müdürlüğüne yazılı bir başvuruda bulunmak ya da mahkemeden işbu şerhin kaldırılması için karar almak gerekmektedir.

KİMLER AİLE KONUTU ŞERHİ KOYDURABİLİR?

Aile konutu şerhini, malik olmayan ve fakat konutta diğer eş ile birlikte yaşayan eş koydurabilmektedir. Önemle belirtmek gerekir ki malik olmayan yani tapu sahibi olmayan eşin tapuda aile konutu şerhini işletmiş olması, onu malik haline getirmez. Malik olmayan eş, yalnızca aile konutu şerhinin sağlamış olduğu korumalardan yararlanabilir.

AİLE KONUTUNUN SATILMASI, DEVREDİLMESİ, REHİN VE İPOTEK KONULMASI

Malik olan eş, konut üzerinde tek başına hak sahibi olsa bile eğer o konutun tapu kaydında aile konutu şerhi mevcut ise o konutu satamaz, devredemez, rehin veya ipotek koyduramaz. Yine aile konutu olarak kullanılan konut kiralık bir konut ise bu durumda TMK Madde 194/son gereği, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafına haline gelmektedir. Bu durumda kiracı olan eş, tek başına kira sözleşmesini dahi feshedemez. Bu durum kiralayanı dahi bağlamaktadır. Zira kiralayan da kiracısına karşı bir dava açacağı zaman, aile konutu hususu kendisine bildirilmiş ise davasını her iki eşe karşı açmak zorundadır. Zira eşler, bu şartın sağlanması ile artık zorunlu dava arkadaşı haline gelmişlerdir. Hak sahibi olmayan eşin aile konutu şerhi bildirimini yapmasından sonra diğer eş, ilgili konutla alakalı yapacağı her işlemde diğer eşin rızasını almak zorundadır. Örneğin tapu sahibi olan eş taşınmazı bir şekilde satmışsa bile diğer eş dava açarak tapu iptal ettirebilir. Her ne kadar her durumda eşin rızası aranır hale gelecek ise de sonradan bildirimde bulunan bu eş, haklı bir sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınamaz. Zira bu durumda da tapu sahibi olan eş, haklı bir nedene dayanmaksızın rıza verilmemesi halinde hâkimin müdahalesini talep edebilir. Netice olarak, aile konutu şerhi koyduran eş, her ne kadar malik sıfatını kazanmasa da malik olan eş, şartların varlığı halinde aile konutuyla yapacağı her türlü hukuki işlemde eşinin rızasını almak zorunda kalacaktır.

AİLE KONUTU ŞERHİ VERİLMESİNİ KİM İSTEYEBİLİR?

Her ne kadar aile konutunun maliki olmayan eş tarafından aile konutu şerhi talep edebileceği öngörülmekte ise de malik olan eşin aile konutu şerhi verilmesini isteme hakkı da mevcuttur. Malik olan eş, aile konutu şerhi bildirimi yaptığında tıpkı malik olmayan eşin yapmış olduğu başvurunun doğuracağı sonuçlar gibi aynı sonuçlar gündeme gelmektedir.

AİLE KONUTU ŞERHİ E-DEVLETTEN KONULABİLİR Mİ?

Aile konutu şerhi konulabilmesi için tapu müdürlüğüne başvuruda bulunulurken mutlaka tapu müdürlüğüne gitmeye gerek yoktur. Günümüzde birçok hukuki işlem online olarak internet üzerinden yapılabilmektedir. Aile konutu şerhi konulması da bunlardan birisidir. E-devlet üzerinden “Web Tapu İşlemleri” isimli uygulamaya giriş yaparak işlemler başlatılabilmektedir. Tıpkı taşınmaz satışlarında olduğu gibi başvuru öncelikle ilgili tapu müdürlüğü tarafından kontrol edilmekte, yapılan incelemelerde bir sakınca yoksa yalnızca imza atmak üzere tapu müdürlüğüne gidilmektedir. Ayrıntılı bilgi için webtapu.tkgm.gov.tr/ adresini ziyaret edebilirsiniz.

AİLE KONUTU ŞERHİ OLAN EV SATILABİLİR Mİ?

Tapuda aile konutu şerhi mevcut ise aile konutu şerhi olan ev satılırken mutlaka lehine şerh verilen eşin bu satışa rızasının olup olmadığına bakılmalıdır. Eğer lehine şerh verilen eş satışa rıza gösterir ise bu durumda taşınmaz satılabilir. Aile konutu şerhi olan ev satılırken bu şerhin satıştan önce kaldırılmasına gerek yoktur.

AİLE KONUTU HACZEDİLEBİLİR Mİ?

Her ne kadar aile konutu şerhi oldukça geniş bir koruma alanı sağlasa da bu koruma alanı sonsuz değildir. Aile konutu şerhi bulunan evin haczedilmesinde herhangi bir hukuka aykırılık bulunmayacak, tapu sahibinin alacaklıları yapacakları icra takibi sonucunda taşınmazı haczedebilecektir.

AİLE KONUTU ŞERHİNİN NİTELİĞİ NEDİR?

Aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “Kurucu” değil; “Açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır. Yani bir konut, o konuta ait tapu kaydına aile konutu şerhi işlendiği için aile konutu olmamaktadır. Orası fiilen eşlerin birlikte yaşadığı yer olduğu için “aile konutu” adını taşımaktadır. Yani 20 yıldır aynı evde yaşayan karı kocanın tek konutlarının aile konutu olduğunu söylemek çok doğaldır. “Peki o zaman aile konutu şerhinin işlevi nedir?” sorusunun cevabını ise bir örnek üzerinden açıklamak daha açıklayıcı olacaktır: Örneğin A ile B’nin evliğini olduğunu ve bir konutta birlikte yaşadıklarını varsayalım. Yaşadıkları konut, fiilen aile konutudur. Tapu sahibi A’nın bu konutu B’den habersiz bir şekilde C’ye satması halinde B doğal olarak bu duruma karşı çıkmak isteyecektir. Zira aile olarak oturdukları konut orasıdır ve haber verilmeksizin o ev satılmıştır. Bu durumda B, tapuda son malik olan C’ye karşı tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir. Bu sırada aile konutunun tespiti davası açmakta da hukuki yarar vardır. Zira aile konutunun tespiti davasına bakan mahkeme, tapu iptal ve tescil davasının sonucu bekletici mesele yapacaktır. Tapunun iptal edilmesine müteakip konutun aile konutu olduğunun tespitine karar verilecektir. Bu sayede tapu tekrar davalı eşe dönecek, alınmış bir bedel var ise iade edilecek, tapuya da “açıklayıcı” olan aile konutu şerhi işlenecek, tapu maliki olan eş A, tekrar taşınmazı B’ nin haberi olmaksızın satamayacaktır.

AİLE KONUTU ŞERHİ GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Aile konutunun tespiti davası için görevli mahkeme aile mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise eşlerden herhangi birinin yerleşim yeri mahkemesidir.

EMSAL KARARLAR

• Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2019/5110 Esas, 2019/8865 Karar, 18.09.2019 Tarihli İlamı;

“1-)Dava, aile konutundan kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, satış işleminin gerçek olduğu, davacının satıştan haberdar olmamasının hayatın olağan akışı karşısında inandırıcı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları smırlayamaz.” Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi “Konulmuş olmasa da” eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple, tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “Kurucu” değil “Açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, “Emredici” niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “Belirli olan” bir işlem için verilebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 193. maddesi hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte, Türk Medeni Kanunu’nun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “Aile birliğinin korunması” amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin “Açık rızası bulunmadıkça” aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun başkası adına devir edilerek, tescil edilmesi gibi “Tek başına” bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma “Ancak diğer eşin açık rızası alınarak” yapılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “Açık” olması gerekir. Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutunun diğer davalı … adına devir ederek tescil ettirmiş, bu işlem sırasında davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Hukuk Genel Kurulunun 15.04.2015 tarih, 2013/2-2056 esas, 2015/1201 karar tarihli kararında açıkça ifade edildiği ve Dairemizce de aynen benimsendiği üzere eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkânsızdır. Eş söyleyişle eşin “Açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “Geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. Gerçekleşen bu durum karşısında yukarıda açıklanan yasal düzenleme ile ilkelere uygun değerlendirme yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde ret hükmü kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. 2-)Davacı, dava dilekçesinde; aile konutunun davalı eş tarafından diğer davalı …’a satıldığını ileri sürerek, dava konusu taşınmaza aile konutu şerhi konulmasını, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı eş … adına tescilini talep etmiştir. Mahkemece, davaların reddine karar verilmiştir. Davacının, aile konutu şerhi konulması davasının dinlenilebilmesi için, tapu iptal tescil davasının kesinleşmesi gerekmektedir. Aksi takdirde aile konutu şerhi konulması davasının incelenmesi hukuken mümkün değildir. O halde aile konutu şerhi konulmasına ilişkin davanın, tapu iptali ve tescil davasından tefrik edilip, ayrı bir esasa kaydedilmesi, tapu iptali ve tescil dosyasının bekletici mesele yapılıp, sonucunun beklenmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, bu yön nazara alınmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.”

• Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2021/3464 Esas, 2021/6355 Karar, 22.09.2021 Tarihli İlamı;

“Dava; TMK m. 194 uyarınca tapu iptal tescil ve aile konutu şerhi konulması istemine ilişkindir. Davacı erkek dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu, taşınmazın haberi ve onayı olmadan davalı eş tarafından davalı …’a satıldığı, davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davalı eş … adına tesciline ve taşınmaz tapu kaydına aile konutu şerhi konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahalli mahkemece yapılan yargılama neticesinde, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından istinaf edilmiş ve bölge adliye mahkemesi ilgili hukuk dairesince yapılan inceleme neticesinde, davacının istinaf itirazının kabulüne, mahalli mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüyle dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı eş adına tapuya kayıt ve tesciline, taşınmazın aile konutu olduğunun tespitine karar verilmiştir. Hüküm davalı … tarafından temyiz edilmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri’’ başlıklı 193. maddesi; “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” şeklindedir. TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir. Aile konutunun tanımına ise anılan maddenin gerekçesinde yer verilmiş; aile konutu “Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır. TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “Aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur. Yapılan açıklamalar çerçevesinde somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın, 11.02.2013 tarihinde ipotekli olarak davalı eş … tarafından satın alındığı ve davalı eş aleyhine başlatılan icra takibine konu borcun ödenememesi sebebiyle, davalı eş adına kayıtlıyken 05.06.2015 tarihinde davalı …’a devredildiği, dava konusu taşınmazın devir işlemlerinin yapıldığı sırada davacı eşin de hazır bulunduğu ve taşınmaz satım bedelini elden teslim aldığı, aynı gün davalı eş aleyhine başlatılan icra takibine konu olan borcun davacı eş tarafından ipotek alacaklısı banka vekiline havale edildiği bu hususun dinlenen tanık beyanı ve banka kaydı ile sabit olduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda da açıklandığı üzere, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “Açık” olması gerekir. Bu itibarla davacı ile davalı eş …’ın ortak karar ile taşınmazı davalı …’a sattıkları, bu durumda davacının evin satılmasında açık rızasının olduğunun kabulü gerektiği anlaşılmakla davanın reddine karar verilmesi gerekirken, delillerin takdirinde hataya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.”