DEVREMÜLK İPTALİ

Ülkemizde birçok kişi tarafından tercih edilen devremülklerin, satın alınması ve sonrasında yaşanan süreçler ile ilgili iptal edilmek istenmesi halinde birden fazla hukuki sorun ile karşı karşıya kalınmaktadır. Satıcı yükümlülüklerine uygun davranmaması sonucu sözleşemeden dönmek isteyen tüketicilerin karşılaşacağı başlıca sorunlar; cayma hakkının nasıl kullanılması, yapılan ödemenin iadesi, vadesi gelmemiş ödemelerin durumu, tapu devrinin iadesi, aidatların durumu vb birçok hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Devremülkü satın alan kişilerin, kanun ve yönetmeliklere uygun olarak satıştan vazgeçmesi halinde, yapılan ve yapılacak olan ödemlerin iptal edilerek iade alınması, tapu devri yapılmış ise geri iadesi hususunda açılacak olan davaya sözleşmeden dönerek devremülk satışının iptali davası denmektedir.

DEVREMÜLK İLE İLGİLİ YASAL DÜZENLEMELER

Devremülk ile ilgili yasal düzenlemeler kanun ve yönetmeliklerde düzenlenmiştir.

• 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun Madde 50
• 29236 Sayılı Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği
• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 57-65 maddeleri

Kanundaki tanımı ile devremülk; ‘Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.’

DEVREMÜLK İPTALİ DAVASINDA SÜREÇ

Devremülk satışının nasıl iptal edileceği her somut duruma göre farklı değerlendirilmelidir. Yasal süre olan 14 günlük cayma süresi geçmemiş ise ihtarname keşide edilerek sözleşmeden dönüp iptal edilebileceği gibi yasal cayma süresi geçmiş olsa dahi satıcı tarafın yasal yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması halinde dava yolu ile sözleşmenin feshi ile satışın iptal istenebilmektedir. Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği 7. Madde de düzenlendiği üzere; ‘Tüketici, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir.’ Uygulamada bu ihtara rağmen satıcı sözleşmeyi iptal ederek alınan peşin ödemeyi iade ve vadesi gelmemiş ödemelerin iptal edilmesini sağlamadığı görülmektedir. Satıcı kötü niyetli olarak yasaya aykırı olacak şekilde aidat işletmeye, vadesi gelmemiş alacaklar için icra takibi yapma yoluna başvurabilmektedir. Bu nedenle sürecin muhakkak bir avukat tarafından sürdürülmesi gerekir. 14 günlük süre dolmuş ise yine sözleşmeyi iptal etmek için bir takım imkanlar mevcuttur. Örneğin alıcıya henüz tapu devri yapılmamış olması, tesisin kullanıma hazır edilmemiş olması, ön bilgilendirme formu verilip verilmediği, sözleşmenin ön bilgilendirme formundan en az 1 gün sonra imzalatılıp imzalatılmadığı, ön bilgilendirme formunda yasada yer alan güncel hükümlere yer verilip verilmediği vb. durumlarda yasaya ve yönetmeliğe aykırı durumlar mevcut ise yine dava açılabilecektir.

CAYMA SÜRESİNİN GEÇMESİNE RAĞMEN DEVREMÜLKÜN İPTALİ İSTEMİ

Devremülk iptali davaları birçok istinaf ve yargıtay kararlarına konu olmuştur. Satıcı firmaların kanuni düzenlemelere aykırı hareket ederek tüketicilerin mağduriyetine sebep olduğu fazlaca hukuki uyuşmazlık bulunmaktadır. Uygulamada alıcılara; taksitle satış, düşük peşinat, paket sözleşmeler ile satış, kullanılmayan dönemlerde kiraya verebilme olanağı, satmak istediklerinde hızlı şekilde alıcı bulma gibi vaatlerde bulunularak sözleşme yaptırılmaktadır. Bu sözleşmeler kimi zaman bir tane olabildiği gibi birden fazlada olabilmektedir. Sözleşmeyi yapan firma ile tapuyu devredecek firmanın farklı olması, ödemenin yapılmasını istenilen firma ile sözleşmenin yapıldığı firmanın farklı olması gibi satın alacak kişinin dava açmasını engelleyecek girişimlerde bulunulduğu yargı kararlarına yansımıştır. İşte bu gibi durumların önüne geçmek amacıyla yasa koyucu satıcılara birtakım yükümlülükler getirmiştir. Bu yükümlülüklere aykırı davranılması halinde cayma süresi geçmiş olsa dahi tüketicinin sözleşemeden dönme hakkının olduğu hüküm altına alınmıştır. Yönetmeliğin 14. Maddesi gereğince Ön Ödemeli ve Devre Tatil Sözleşmeleri için; ”Ayni hakka konu bir taşınmazın veya şahsi hakka konu taşınmazın kullanım hakkının ön ödemeli satılması durumunda, satıcı veya sağlayıcı tarafından, Ek-5’te yer alan bilgilere ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin verilmesi zorunludur.”  Yönetmelikte belirtildiği üzere Ek-5 te yer alan alıcıya vermesi ve bilgilendirmesi gerekli zorunlu unsurlar; a) Satıcı, sağlayıcı ve malikin isim, unvan, açık adres, telefon ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri. b) Sözleşme konusu hakkın tanımı, niteliği, kapsamı ve kullanım koşulları. c) Sözleşmenin süresi, sözleşme konusu hakkın kullanılabileceği dönem ve tarih aralığı. ç) Sözleşme konusu taşınmazın fiili durumu ve yeri. d) Sözleşme konusu hakkın kullanımı için ödenecek tüm vergiler dahil toplam fiyat. e) Ortak tesislerin ve hizmetlerin kullanımı için ödenecek bedel, vergi, harç gibi zorunlu yasal giderler ile genel idari masrafların ne şekilde hesaplanacağına, bu giderlerin nasıl ve ne zaman arttırılabileceği ile tüketiciye nasıl yansıtılacağına ilişkin açıklamalar. f) Tüketicinin yararlanabileceği yüzme havuzu, sauna ve benzeri ortak tesisler, ışıklandırma, su, bakım ve benzeri hizmetler ile bunlardan yararlanma şartları. g) Taşınmazın bakım ve onarımının, yönetim ve idaresinin ne şekilde olacağına ilişkin açıklamalar ve tüketicilerin bu konularla ilgili kararlara nasıl katılabileceği ve etkileyebileceğini de içeren bilgi. ğ) İktisabın sözleşmede belirtilenler dışında herhangi bir ek ödemeye ve yükümlülüğe yol açmayacağına ilişkin bilgi. h) Sözleşme konusu hakkın devir veya takas edilmesinin mümkün olup olmadığı ile varsa değişim planına ilişkin açıklamalar. ı) Cayma hakkının ne şekilde kullanılacağı ve cayma bildiriminin yapılacağı açık adres, faks numarası ve elektronik posta bilgileri. i) Sözleşme konusu taşınmaz üzerinde varsa idari veya hukuki kısıtlamalara ilişkin bilgi. j) Devre mülk hakkı veren sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır.” k) Konusunu diğer ayni haklar ile şahsi bir hakkın oluşturduğu sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır. Cayma süresi içinde sözleşmeye konu mal veya hizmet karşılığında herhangi bir isim altında ödeme yapmanızı veya borç altına sokan herhangi bir belge vermenizi istemeyeceğimizi taahhüt ederiz.” Yukarıda belirtilen düzenlemelere aykırı davranılması halinde alıcı kişi cayma süreleri geçmiş olsa dahi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme hakkına sahiptir. Yine yönetmeliğin 14. maddesinin 3. fıkrasında belirtildiği üzere; ”Ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.“ 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanununun 50. maddesinde de Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri Sözleşmeleri düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu madde kapsamında 50/9 ; ”Devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat talep edebilir. Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez.” Diğer bir cayma sebebi olarak ise satıcının devremülkü tapuda alıcıya devretmiş olmasına rağmen kullanıma hazır hale getirmemiş olması durumudur. Alıcı kişiye tapu devri yapılmış olsa bile tesisin bir gün dahi kullanmamış, satıcı tarafından kullanıma hazır edilmemiş olması halinde alıcı yine sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir. Aşağıda buna ilişkin emsal karar sunulmuştur.

EMSAL KARAR

“İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 19. HUKUK DAİRESİ E. 2017/157 K. 2017/153 T. 16.2.2017’’ • DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ALACAK İSTEMİ ( Sözleşmenin Feshi Halinde Herkesin Aldığını İadeyle Yükümlü Olduğu/Davalı Dava Konusu Taşınmazı Kullanıma Hazır Etmediğinden Sadece Tapunun Verilmesinin Teslim Olarak Kabul Edilemeyeceği – Taraflar Arasında Tapu Devrinin Yapılmasıyla Sözleşmenin Geçerli Hale Geldiği/Tüketicinin Kullanımı Söz Konusu Olmadığından Sözleşmenin Feshinin Yerinde Olup Davalının Tüketiciye Devrettiği Tapunun İadesi Gerektiği – Davacının İstinaf Talebinin Kabulü Gerektiği ) • SÖZLEŞMENİN FESHİ HALİNDE HERKESİN ALDIĞINI İADEYE YÜKÜMLÜ OLDUĞU ( Davalı Dava Konusu Taşınmazı Kullanıma Hazır Etmediğinden Sadece Tapunun Verilmesinin Teslim Olarak Kabul Edilemeyeceği/Taraflar Arasında Tapu Devrinin Yapılmasıyla Sözleşmenin Geçerli Hale Geldiği – Tüketicinin Kullanımı Söz Konusu Olmadığından Sözleşmenin Feshinin Yerinde Olup Davalının Tüketiciye Devrettiği Tapunun İadesi Gerektiği/Davacının İstinaf Talebinin Kabulü Gerektiği ) • MAHKEMENİN SÖZLEŞMEYİ GEÇERSİZ SAYMASI ( Davalı Dava Konusu Taşınmazı Kullanıma Hazır Etmediğinden Sadece Tapunun Verilmesinin Teslim Olarak Kabul Edilemeyeceği/Taraflar Arasında Tapu Devrinin Yapılmasıyla Sözleşmenin Geçerli Hale Geldiği – Tüketicinin Kullanımı Söz Konusu Olmadığından Sözleşmenin Feshinin Yerinde Olup Davalının Tüketiciye Devrettiği Tapunun İadesi Gerektiği/Davacının İstinaf Talebinin Kabulü Gerektiği ) • TAPUNUN VERİLMESİNİN TESLİM OLARAK KABUL EDİLEMEMESİ ( Davalı Dava Konusu Taşınmazı Kullanıma Hazır Etmediği/Taraflar Arasında Tapu Devrinin Yapılmasıyla Sözleşmenin Geçerli Hale Geldiği – Tüketicinin Kullanımı Söz Konusu Olmadığından Sözleşmenin Feshinin Yerinde Olup Davalının Tüketiciye Devrettiği Tapunun İadesi Gerektiği/Davacının İstinaf Talebinin Kabulü Gerektiği ) 6502/m.50 ÖZETİ : Taraflar arasındaki uyuşmazlıkta tüketici işlemi olması nedeniyle tüketici mahkemeleri görevlidir. Dosyada verilen kararda taraflar arasındaki sözleşmenin feshine karar verilerek ödenen bedelin faiziyle iadesine karar verilmiş ancak dosyadaki belgelerden taraflar arasındaki sözleşmeye dayanarak davacının tapuyu devraldığı anlaşılmıştır. Sözleşmenin feshi halinde herkes aldığını iadeyle yükümlüdür. Davalının ayrıca dava konusu taşınmazı kullanıma hazır etmediğinden sadece tapunun verilmesi teslim olarak kabul edilemez. Her ne kadar mahkeme gerekçesinde geçersiz sözleşme olduğunu belirtmişse de taraflar arasında tapu devrinin yapılmasıyla sözleşme geçerli hale gelmiştir. Ancak tüketicinin henüz kullanımı söz konusu olmadığından sözleşmenin feshi yerindedir. Ancak mahkemenin sözleşmeyi feshetmesi nedeniyle davalının tüketiciye devrettiği tapunun da iadesine yönelik hüküm kurması gerekir. Davacının istinaf talebinin kabulü gerekir.” Karardan da anlaşılacağı üzere, sözleşmeden dönme halinde edimlerin karşılıklı olarak taraflarca iade edilmesi gerektiği, alıcının devir aldığı tapuyu satıcıya vermesi, satıcının ise sözleşme gereği tahsil ettiği tutarların alıcıya iade edilmesi gerektiği yönünde hüküm kurulmuştur.

DEVREMÜLK DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Taraflar arasındaki uyuşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında kaldığına göre davaya bakmaya Tüketici Mahkemesi görevlidir. 6502 Sayılı Kanunun 73/4. maddesine göre, tüketici davaları, tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde de açılabilir. Bu yetki tapu iptal tescil istemini içermeyen taşınmazın aynından kaynaklanmayan durumlarda geçerlidir. Ancak somut uyuşmazlıkta istem sözleşmenin iptali ile birlikte tapu iptal ve tescile yönelik taşınmazın aynından kaynaklanıyor ise yetkili mahkeme devremülkün bulunduğu yer mahkemeleridir. Sonuç olarak deveremülk satışı işleminden vazgeçmek isteyen alıcıların yasal sürede cayma hakkını kullanmaları gerekmektedir. Yasal süre geçmiş olmasına rağmen sözleşmeden dönmek isteyen alıcılar için ise satıcının kanun ve yönetmeliğe aykırı işlemlerde bulunması ve bu durumun fesih sebebi yapılarak sözleşmeden dönülmesi gerekmektedir. Devremülk satışı bir tüketici işlemi olduğu için yasalar v