Ülkemizde birçok kişi proje üzerinden, henüz bina ortada yokken topraktan daire satın almaktadır. Müteahhit firmalar daire satışlarını maket üzerinden ve hazırladıkları reklam ile broşürler üzerinden pazarlamaktadır. Alıcılar bu tanıtımlarda yer alan sosyal donatı alanlarını ve daire içinde kullanılacağı taahhüt edilen malzeme kalitesini dikkate alarak satın alma işlemini gerçekleştirmektedir.
Ancak daire teslim edildikten sonra, ister topraktan ister proje tamamlandıktan sonra satın alınmış olsun, taahhüt edilen hususların eksik, ayıplı veya kalitesiz yapılmış olması sebebiyle dava açılabilmektedir. Ortak alanlarda veya daire içerisinde eksik ya da ayıplı işlerin sonradan ortaya çıkması halinde alıcı, bu ayıp ve eksik işler nedeniyle müteahhit firmaya karşı tazminat davası açma hakkına sahiptir.
Uygulamada müteahhitlerin projede birçok ortak alana yer verip sonradan bu alanları değiştirdiği veya çıkardığı görülmektedir. Örneğin kapalı spor salonu, tenis sahası, futbol sahası, kapalı veya açık yüzme havuzu gibi ortak alanların projede yer aldığı halde sonradan iptal edildiği, alanların küçültüldüğü veya başka bir kullanıma dönüştürüldüğü durumlar yaşanabilmektedir. Yine daire içinde kullanılacak malzemelerin teknik şartnamede belirtilen marka ve model yerine daha düşük kalite veya daha ucuz muadil ürünlerle değiştirildiği görülmektedir. Bu tür uygulamalar tüketiciyi aldatma olarak değerlendirilebilecek nitelikte olup taşınmazın değerinin düşmesine neden olabilir.
Taşınmazın teslim alınmasıyla olağan bir gözden geçirme sonucu tespit edilebilecek açık ayıp ve eksik işler ile taşınmazın zamanla kullanımı sonucu ortaya çıkan gizli ayıplardan müteahhit firma sorumlu olacaktır. Müteahhitten konut satın alan kişi tüketici konumunda olduğundan uyuşmazlıkların çözümünde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri dikkate alınacaktır.
6502 sayılı Kanunun 8. maddesi uyarınca ayıplı mal, teslim anında taraflarca kararlaştırılan örnek ya da modele uygun olmayan veya objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımadığı için sözleşmeye aykırı olan maldır. Ambalajında, etiketinde, tanıtım kılavuzunda, internet ortamındaki açıklamalarında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerden bir veya birkaçını taşımayan, satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde yer alan niteliğe aykırı olan, muadil malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydayı azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı kabul edilir.
Ayıplı yapı ve eksik iş arasındaki fark
Ayıp ve eksik iş kavramları birbirinden farklıdır. Ayıp, sözleşmede veya mevzuatta öngörülen unsurların eksik olması ya da olmaması gereken bir vasfın bulunması olarak değerlendirilebilir. Eksik iş ise sözleşme konusu işlerin hiç yapılmamış olmasıdır. Uygulamada eksik iş, yapılmayan imalatları ifade eder.
Örnek olarak reklam ve broşürlerde çocuk oyun parkı, hamam veya sauna yapılacağı belirtilmesine rağmen proje bitiminde bu alanların hiç yapılmaması eksik iş sayılabilir. Daire içinde bulunan mutfak dolaplarında çatlak, renk solması veya kaplama deformasyonu gibi kusurların bulunması ise ayıplı ifa kapsamında değerlendirilir.
Ayıplı ve eksik işler tespit edildikten sonra ihbarda bulunmak gerekir mi
İhbar yükümlülüğü uygulanacak hukuk kurallarına göre değişebilir. Tüketici işlemlerinde 6502 sayılı Kanun kapsamında değerlendirme yapılacaksa teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında var olduğu karine olarak kabul edilir ve bu çerçevede ayrıca bir ihbar zorunluluğu aranmayabilir. Ancak tüketici işlemi dışında kalan hallerde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uygulanacağından, TBK kapsamındaki hükümler gereği ayıbın uygun süre içinde satıcıya bildirilmesi beklenebilir.
Açılacak davada görevli ve yetkili mahkeme
Taşınmaz müteahhit firmadan ticari amaçla değil kişisel ihtiyacı için satın alınmışsa görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Satıcının tacir olmaması ve gerçek kişi olarak satış yapması gibi bazı durumlarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olabilir. Tüketici mahkemesinin görevli olduğu hallerde dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.
Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile tüketicinin yerleşim yeri mahkemesi genel olarak yetkili kabul edilebilir.
Tüketicinin seçimlik hakları ve yargılama usulü
Ayıplı mal hükümleri kapsamında tüketicinin seçimlik hakları 6502 sayılı Kanunun 11. maddesinde ve Türk Borçlar Kanununun 227. maddesinde düzenlenmiştir. Malın ayıplı olduğunun anlaşılması halinde tüketici şu haklardan birini seçebilir.
Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilir.
Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim istenebilir.
Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım talep edilebilir.
İmkan varsa ayıpsız misli ile değiştirme talep edilebilir.
Tüketici seçimlik haklardan hangisini kullanacağını serbestçe belirleyebilir. Uygulamada çoğunlukla ayıp oranında bedelden indirim talebi gündeme gelmektedir. Yargılama sırasında yapılacak bilirkişi incelemesiyle ortak alanlardaki ve daire içindeki eksik ile ayıplı imalatların taşınmazın değerinde yol açtığı düşüş belirlenir ve tazminat olarak hüküm altına alınabilir.
Dava açmadan önce eksik ve ayıplı işlerin hızlı şekilde tespit edilmesi önemlidir. Bu nedenle sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti talep edilerek mevcut eksik ve ayıpların kayıt altına alınması delillerin kaybolmasını önleyebilir.
Açılacak davalarda zamanaşımı
6502 sayılı Kanuna göre ayıplı maldan sorumluluk kural olarak teslim tarihinden itibaren iki yıldır. Konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda bu süre teslim tarihinden itibaren beş yıl olarak uygulanır. Ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmayabilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uygulanan hallerde ise satıcının ayıptan sorumluluğuna ilişkin davalar kural olarak devrin üzerinden iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Satıcının ağır kusuru varsa bu sürelerden yararlanamama gündeme gelebilir.
Emsal karar
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.10.2022 tarihli kararında, taraflar arasında yapılan konut satış sözleşmesinden kaynaklı olarak dairenin gereği gibi teslim edilmemesi sebebiyle eksik iş bedeli ve benzeri talepler yönünden, sözleşmeye aykırı ayıplı ifa ve eksik işler nedeniyle davalının tazmin yükümlülüğünün doğabileceği değerlendirilmiştir. Bu tür uyuşmazlıklarda sözleşmeye aykırı imalatların ve giderim bedellerinin bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi temel yöntem olarak görülmektedir.