İş Yeri Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmaya birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, iki tarafa karşılıklı olarak borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinin tanımı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde yapılmış olup aşağıdaki şekildedir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 299 Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir
Kira sözleşmeleri, kiralanan şeyin cinsine göre farklı özellikler taşımaktadır. Bu yazımızda çatılı işyeri kira sözleşmeleri esas alınacak olup bu sözleşmenin ne olduğu, bu sözleşmelerde nelere dikkat edilmesi gerektiği, sözleşmenin uzaması, sözleşmede yer verilmesi faydalı maddeler ve işyeri kira bedelinin tespitinin nasıl yapıldığı açıklanacaktır.
İş yeri kira sözleşmesi, kiralanan şeyin işyeri olarak kullanılacağı, dükkan, ofis, büro, depo gibi amaçlarla kiracıya bırakıldığı ve kiracının bu taşınmazı işyeri amacıyla kullanmak üzere kiraladığı sözleşme türüne verilen addır.
İş Yeri Kira Sözleşmesi Hazırlarken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Yazılı bir işyeri kira sözleşmesi hazırlanırken sözleşmeye eklenecek maddeler, kira ilişkisi boyunca çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde belirleyici olur. Bu sebeple sözleşmenin titizlikle hazırlanması, sözleşmeyi hazırlamayan tarafın da metni dikkatle okuması ve değerlendirmesi gerekir. İşyeri kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar aşağıda sıralanmıştır.
1) Kira bedeli belirlenirken bedelin net mi brüt mü olduğunun açıkça yazılması önemlidir. İşyeri kiralarında stopaj gündeme gelir. Kiracı, brüt kira bedeli üzerinden stopaj kesintisini yapıp ilgili vergi dairesine öder. Kalan tutar net meblağ olarak kiraya verene ödenir. Sözleşmede stopaja dair hüküm yoksa ve kira bedeli net olarak belirlenmişse, net kira bedeline ek olarak stopajın ayrıca ödenmesi gerekecektir. Bu nedenle kiracılar bu ayrımı sözleşmede netleştirmelidir.
2) Kiralayan bir tüzel kişi ise ve kira geliri iktisadi işletme kapsamında ise brüt kira bedeline ek olarak KDV gündeme gelebilir. Sözleşmede KDV ile ilgili açık bir hüküm bulunmuyorsa, uygulamada çoğu zaman sözleşmede yazılı bedelin KDV dahil olduğu yönünde değerlendirme yapılabilmektedir. Bu nedenle KDV’nin dahil olup olmadığı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
3) Kira sözleşmelerinde kira bedelinin hangi oranda artırılacağına ilişkin madde yer alır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde artışın sınırı ve yöntemi düzenlenmiştir.
- Türk Borçlar Kanunu Madde 344/1 ve 344/2
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Bu hükümlere göre kira artışının üst sınırı TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazsa dahi yasal üst sınırın aşılması halinde üst sınır dikkate alınacaktır. Ayrıca 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında uygulanan yüzde 25 artış sınırı konut kiraları için düzenlenmiş olup işyeri kira sözleşmelerini bağlamaz.
4) Kira bedelinin ne zaman ve nasıl ödeneceği açıkça yazılmalıdır. Uygulamada kira bedeli çoğunlukla aylık ödenir. Ancak yıllık peşin ödeme kararlaştırılması da mümkündür. Aylık ödeme kararlaştırılmışsa ödeme gün aralığı belirlenmesi faydalıdır. Ödeme günü belirtilmemişse TBK madde 314 uyarınca kira bedelinin ait olduğu ayın sonunda ödeneceği kabul edilir.
5) Kiraya veren, olası zararlar için depozito talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi gereğince konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para olarak verilmişse vadeli hesapta bloke edilmesi, kıymetli evrak verilmişse bankaya depo edilmesi esas alınmalıdır.
6) Uygulamada kiralananın teslimi sırasında tahliye taahhütnamesi alınması sık görülür. Kiralananın teslimi ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütnameleri çoğu durumda geçersizlik tartışmalarına konu olabilmektedir. Ayrıca tahliye tarihi boş bırakılarak imzalatılan belgeler kiracı açısından ciddi risk doğurur. Bu nedenle kiracının bu tür belgeleri imzalamadan önce hukuki riskleri değerlendirmesi gerekir.
İş Yeri Kira Sözleşmesinin Geçerlilik Süresi Nedir?
İşyeri kira sözleşmelerinde sözleşme süresi dolunca sözleşme kendiliğinden sona ermez. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya verenin sebep göstermeksizin sona erdirme hakkı, on yıllık uzama süresi sonunda ve her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim şartıyla mümkündür.
- Türk Borçlar Kanunu Madde 347/1
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Örneğin 01.07.2020 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli bir sözleşmede kiracı, 01.07.2025’ten en az on beş gün önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ise on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.
İş Yeri Kira Bedeli Tespiti Nasıl Yapılır?
İşyeri kira bedelinin tespiti bakımından kira tespit davasında uygulanan hükümler esas alınır. Kira bedelinin belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir.
- Türk Borçlar Kanunu Madde 344
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra üçüncü fıkra uygulanır.
Beş yılın dolmasından sonra kira tespitinde hâkim, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir. Uygulamada ayrıca hakkaniyet indirimi de gündeme gelebilir.
İş Yeri Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Diğer Maddeler Nelerdir?
Yukarıdaki hususlara ek olarak, tadilat ve değişikliklerin koşulları, faydalı ve lüks giderlerin akıbeti, alt kira ve kiralananın devrine ilişkin hükümler, ortak giderler, aidat ve kullanım kuralları gibi maddelerin sözleşmede yer alması belirlilik sağlar. Aşağıda örnek bir işyeri kira sözleşmesi şablonu sunulmuştur.
Örnek kira sözleşmesi
| Tapu İli / İlçesi | |
| Mahallesi / Sitesi | |
| Cadde / Sokak | |
| Bina No / İç Kapı No | |
| Kiralananın Cinsi | İşyeri |
| Kiralayan | |
| Kiralayanın TC Kimlik No | |
| Kiralayanın Adresi | |
| Kiracı | |
| Kiracının Vergi No | |
| Kiracının Adresi | |
| Sözleşme Başlangıç Tarihi | |
| Sözleşme Süresi | |
| Yıllık Kira Bedeli | |
| Aylık Kira Bedeli | |
| Kira Bedelinin Ödeme Şekli | Her ayın en geç …. gününe kadar kiraya verenin bildireceği banka hesabına ödenecektir. |
| Kiralananı Kullanım Şekli | İşyeri olarak |
| Kiralananın Durumu | Sağlam, tam ve kullanılmaya elverişlidir. |
| Kiralananla Birlikte Teslim Edilen Demirbaşlar |
Kiracı Müteselsil kefil Kiraya veren
| Genel şartlar |
| Kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır. Kiracı, kiralananda ve çevrede oturanlara iyi niyet kuralları içinde davranmakla yükümlüdür. Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen üçüncü kişilere kiralayamaz, alt kiraya veremez, devir ve temlik edemez. Kiracı, kiralayanın yazılı izni olmadıkça kiralananda değişiklik yapamaz, aksi halde doğacak zararı karşılar. Üçüncü kişilerin kiralanan üzerinde hak iddia etmeleri halinde kiracı durumu derhal kiralayana bildirir. Kiracı, kiralananda yapılması gereken bakım ve onarımları derhal kiralayana bildirir, aksi halde doğacak zarardan sorumlu olur. Kiracı, kiralananın olağan kullanımdan doğan küçük onarımlarını yapmak ve giderlerini karşılamakla yükümlüdür. Kiralananın mülkiyet hakkından doğan vergileri kiralayana, kullanımdan doğan vergi, resim ve harçları kiracıya aittir. Sözleşme bitiminde kiralanan ve demirbaşlar teslim alındığı şekilde iade edilir. İşbu sözleşmede yer almayan hususlarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. |
Kiracı Müteselsil kefil Kiraya veren
| Hususi şartlar Kiralanan, işyeri dışında herhangi bir amaçla kullanılamaz. Kira bedelleri her ayın …. gününe kadar kiralayanın …. banka hesabına yatırılacaktır. Kira bedeline stopaj dahil değildir. Kiracı stopajı ilgili vergi dairesine ödeyecektir. Aidat, güvenlik, temizlik, çevre temizlik vergisi gibi giderlerin kime ait olduğu bu sözleşmede ayrıca belirlenir. Depozito bedeli …. olup sözleşme sonunda borç ve zarar yoksa iade edilir, varsa mahsup edilir. Kira süresi …. yıldır. Kiracı bildirim yapmadıkça sözleşme aynı koşullarla uzar. Kira artışı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşmayacak şekilde uygulanır. İşbu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda …. mahkemeleri ve icra müdürlükleri yetkilidir. |
Bu kira sözleşmesi taraflarca …. tarihinde imza altına alınmıştır.
Kiracı
Kiraya veren
Müteselsil kefil
Ekler
Kiracıya ait vergi levhası
Kiracıya ait faaliyet belgesi
Kiracı şirkete ait ticaret sicil gazetesi ilanı
Kiracı şirkete ait imza sirküleri