Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukukuna ilişkin kurallar, büyük oranda Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş ve eşya hukukunun önemli bir parçasını oluşturmuştur. Gayrimenkul hukuku; ev, arsa, apartman, daire gibi taşınmazlara ilişkin hukuk kurallarını kapsar. Genellikle Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülen gayrimenkul hukukundan kaynaklanan davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?
Gayrimenkul hukuku alanında çok sayıda dava mevcut olmakla birlikte uygulamada en sık karşılaşılan dava türleri hakkında bilgi vermek faydalı olacaktır. Bu bağlamda gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan bir kısım davalar şunlardır:
Tapu Davaları
Gayrimenkul hukuku davaları arasındaki tapu davaları, tapu tescil veya tapu iptali gibi dava türlerini kapsar.
İstihkak Davaları
Gayrimenkul hukuku davaları arasındaki istihkak davaları, mülkiyeti çekişmeli taşınmaz malın kime ait olduğunun tespiti için açılan davalardır.
Kamulaştırma Davaları
Gayrimenkul hukuku davaları arasındaki kamulaştırma davaları, özel mülk ve arazilerin bedelinin belirlenmesine ilişkin süreçlerde ortaya çıkan uyuşmazlıklar ile kamulaştırma işlemlerine yapılan itirazları kapsar. Kamulaştırma işlemini yapan idareye karşı açılır.
Kira Davaları
Kiracı ya da mal sahibi tarafından açılan kira davaları, kira bedeli veya tahliye sebepli uyuşmazlıkları konu edinir.
İzale-i Şuyu Davaları (Ortaklığın Giderilmesi Davaları)
Ortaklı taşınmaz mallarda ortaklığın sonlandırılması için açılan davalardır. Satış ya da taksim yoluyla ortaklık sona erdirilir.
Gayrimenkul Davaları Hangi Mahkemede Görülür?
Gayrimenkul davalarında görevli mahkemeler, kanunlarda yer alan göreve ilişkin düzenlemelere göre belirlenmektedir. Genel olarak gayrimenkul davaları, gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık ticari dava niteliğinde ise görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır. Taraflar arasındaki işlemin tüketici işlemi olması halinde ise görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olacaktır. Ortaklığın giderilmesi davalarında ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
İnşaat Hukuku Nedir?
İnşaat yapımında yer alan taraflar arasındaki ilişki, Türk Borçlar Kanunu’nda 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi kapsamında değerlendirilir.
Türk Borçlar Kanunu’nda inşaat sözleşmesi ayrıca ve açıkça düzenlenmemiştir. Türk Borçlar Kanunu, eser sözleşmesine ilişkin bazı hükümlerinde inşaat sözleşmesinden dolaylı olarak bahsetmiştir. İnşaat sözleşmesi; müteahhidin, iş sahibinin ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip bunu teslim etmeyi borçlandığı sözleşme olarak tanımlanabilir. Bu sözleşme ile müteahhit bir inşa eseri meydana getirmeyi borçlanırken, iş sahibi de bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Yeniden meydana getirme veya iyileştirmenin dışında, bir şeyi ortadan kaldırma veya yıkıp yok etme ile ilgili işlem de eser sözleşmesi kapsamında değerlendirilebilir.
İnşaat hukuku, bir inşaatın projelendirilmesinden anahtar teslimine kadar olan süreçte yaşanabilecek uyuşmazlıkları kapsar. Ruhsat işlemleri nedeniyle idare hukuku ile de temas içinde olmakla birlikte, genel olarak sözleşmeler üzerinden ilerleyen bir hukuk dalıdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Kim Yapar?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiş bir sözleşme tipi değildir. Bu sözleşme tipi, uygulamadaki ihtiyaç sebebiyle ortaya çıkmıştır. Sözleşmenin tarafları yüklenici ve arsa sahibidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin arsa sahibinin arsası üzerinde inşaat yaparak bütünlük arz eden bir yapı meydana getirmeyi; arsa sahibinin ise inşaat sonrası arsadaki belirli payların mülkiyetini yükleniciye devretmeyi borçlandığı sözleşme olarak tanımlanabilir.
Müteahhit Tapuya Şerh Koyabilir Mi?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, günümüzde sık karşılaşılan sözleşme türlerindendir. Sözleşme gereğince yüklenicinin, arsa sahibinden sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarının mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteme hakkı bulunmaktadır. Yüklenicinin sahip olduğu bu hak, tapu kütüğüne şerh edilebilen kişisel haklar arasında yer alır.
Türk Medeni Kanunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bu kişisel hakkın tapu kütüğüne şerh edilebileceğini kabul etmektedir. Böylece tapuya şerh verilmesi halinde, müteahhitten arsa payı alan üçüncü kişilerin iyi niyet iddiası dinlenmeyebilir. Taraflardan herhangi birinin talebi üzerine tapu siciline şerh verilmesi mümkündür. Ancak şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satışın yapılmaması durumunda şerh, tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin edilebilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekil Şartları Nelerdir?
Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini konu alan sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılabilir. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de genellikle noterlerde düzenleme şeklinde yapılmaktadır. Şekle aykırı olarak yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir.
Uygulamada, müteahhidin inşaatı henüz tamamlamadığı ve arsa paylarının da henüz müteahhide devredilmediği durumlarda müteahhitler gelecekte devralacakları arsa paylarını üçüncü kişilere devretmek isteyebilmektedir. Bu işlem, somut olaya göre alacağın devri hükümleri kapsamında değerlendirilebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre alacağın devri yazılı şekil şartına tabidir.
Tapu Müteahhide Ne Zaman Devredilir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre ya başlangıçta belirli bir bölüm arsa tapusunun müteahhide devri yapılır ya da inşaatın belirli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile bağımsız bölüm devredilir. Müteahhit hak ettiği bağımsız bölümleri satarak inşaata devam edebileceğinden, bu yöndeki gecikme işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi; iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi yönünden riskli olabilir.
Uygulamada, inşaatın gerçekleşme oranına göre belirli aşamalarda tapu devri yapılması daha dengeli bir yöntem olarak değerlendirilebilir. İnşaat maliyetleri ve yapılacak bağımsız bölümlerin tahmini değerleri belirlenerek inşaatın belirli aşamalarında bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun müteahhide devri kararlaştırılabilir. Ayrıca son bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun, oturma izni alınmasından sonra verilmesi uygulamada sık görülen bir güvence yöntemidir.
Gayrimenkul Hukuku ve İnşaat Hukuku Kapsamında Faaliyet Alanlarımız
Gayrimenkul hukuku ve inşaat hukuku alanında avukatlar; tapu işlemleri, gayrimenkul kira sözleşmelerinin hazırlanması, taşınmaz alım-satım sözleşmelerinin hazırlanması, eser sözleşmesi, ayni ve şahsi hak tesisi sözleşmelerinin hazırlanması, gayrimenkul finansman incelemesi, yabancıların mülk edinmesi, ipotek sözleşmelerinin denetlenmesi ve düzenlenmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması ve denetlenmesi gibi konularda hukuki destek vermektedir. Ayrıca uyuşmazlığın mahkeme önüne taşınması halinde, gayrimenkul hukuku ve inşaat hukuku alanındaki dava süreçlerinin başlatılması ve takibi konusunda da hukuki destek sağlanmaktadır.