Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasında kurulan kira sözleşmesi, sözleşmenin unsurları, tahliye ve tarafların yükümlülükleri gibi konuları düzenleyen hukuk dalıdır. Kira hukuku ağırlıklı olarak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Kira Sözleşmesinin Yazılı Olması Zorunlu mudur?
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddesinde, sözleşmelerin geçerliliğinin kanunda aksi öngörülmedikçe herhangi bir şekle bağlı olmadığı düzenlenmiştir. Kira hukukuna ilişkin özel düzenlemelerde, kira sözleşmesinin geçerliliği için kural olarak bir şekil şartı öngörülmemiştir. Bu sebeple kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olması gerekmez. Yazılı sözleşme, çoğu durumda ispat kolaylığı sağlar.
Kiralama Sürecindeki Tarafların Sorumlulukları Nelerdir?
Kira sözleşmesi, hem kiraya verene hem de kiracıya birtakım sorumluluklar yükler. Kiraya verenin, kiralananı kullanıma elverişli halde teslim etmek ve sözleşme süresince bu halde bulundurmak, gerekli onarımları yapmak ve sözleşme şartlarına uymak gibi yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiracının ise kiralananı sözleşmede belirtilen amaç doğrultusunda kullanmak, özen yükümlülüğüne uygun davranmak, kira bedelini ödemek ve sözleşme şartlarına uymak gibi yükümlülükleri vardır. Taraflar, mevzuata uygun hareket etmeli ve birbirlerinin haklarını ihlal etmemelidir.
Kiranın Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Yasal Haklar Nelerdir?
Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin çeşitli hakları bulunmaktadır. Kiraya veren, ileride tahliye davasında dayanak oluşturmak amacıyla kiracıya ihtarname gönderebilir veya kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara maruz kalınması veya başlatılan icra takibine rağmen ödeme yapılmaması, tahliye sebepleri arasında değerlendirilebilmektedir.
Kira Hukukundaki Dava Türleri Nelerdir?
Kira hukuku alanında çok sayıda dava türü bulunmaktadır. Başlıca uyuşmazlıklar şu şekilde örneklendirilebilir:
– Kira tespit davası
– Tahliye davaları
– Tazminat davaları
Bu dava türleri kendi içinde farklı sebeplere dayanan alt türlere ayrılabilir. Örneğin tahliye davaları; tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, özen yükümlülüğüne aykırılık nedeniyle tahliye, on yıllık uzama süresi sonrası tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye gibi çeşitli sebeplere dayanabilir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiş olup kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir dava türüdür. Kira bedelinin uyarlanması davası ile kira tespit davası farklıdır. Kira tespit davası özetle; beş yıldan kısa süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin ilgili yasal sınırlara göre güncellenmesi, beş yılı aşan dönemlerde ise kira bedelinin emsal ve kiralananın durumu gibi kriterler dikkate alınarak belirlenmesi talepli olarak açılabilir.
Kira sözleşmelerinde kararlaştırılan artış oranı kimi zaman yetersiz kalabilir veya fahiş olabilir. Özellikle belirli bir süreyi aşan kira ilişkilerinde, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre belirlenmesi kira tespit davası ile mümkün olabilmektedir. Uyarlama davası ise sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü değişiklikler nedeniyle, şartların yeniden düzenlenmesini hedefler.
Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir?
Kira mevzuatı çoğu durumda kiracıyı koruyan hükümler içerse de belirli koşullarda tahliye imkânı tanınmıştır. Uygulamada sık karşılaşılan tahliye sebeplerine örnekler şunlardır:
– Kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonrasında tahliye
– Kiraya verenin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye
– Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye
– Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
– Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
– Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı tahliye
– Temerrüt nedeniyle tahliye
– Kiracının veya eşinin aynı yerde başka konutunun bulunması gibi kanunda düzenlenen bazı özel haller
– Kiracının iflası halinde güvence verilmemesi nedeniyle tahliye
– Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı
– Özenle kullanma yükümlülüğüne aykırılık nedeniyle tahliye
Tahliye Davalarında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Tahliye davaları iki farklı mahkemede görülebilmektedir:
– Sulh Hukuk Mahkemesi
– İcra Hukuk Mahkemesi
Tahliye davalarının büyük çoğunluğu Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Sulh Hukuk Mahkemeleri, çoğu uyuşmazlıkta daha kapsamlı inceleme ve yargılama yürütür. Kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi yapılması halinde, şartları oluştuğu ölçüde İcra Hukuk Mahkemesinde de tahliye yoluna gidilebilir. İcra Hukuk Mahkemesi dar görevli olup inceleme ve delil kapsamı çoğu zaman Sulh Hukuk Mahkemesine göre daha sınırlıdır.
Kira Hukuku Alanında Uzman Bir Avukatla Çalışmak Neden Önemlidir?
Kira hukukundaki hükümler ve uygulama, usule ilişkin ayrıntılar nedeniyle karmaşık olabilmektedir. Örneğin tahliye sürecinde ihtarname gönderilecekse, ihtarnamenin içeriği, gönderilme zamanı, tebliğ süreci ve tebliğ tarihi gibi unsurlar davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu unsurlardan birinde hata olması halinde tahliye davası reddedilebilir.
Kira hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava ve icra takiplerinin uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi, hak kaybı riskini azaltır ve zaman ile maliyet bakımından avantaj sağlayabilir. Hatalı bir işlem nedeniyle hakkın ileri sürülmesinin gecikmesi gibi sonuçlar doğabileceğinden kira uyuşmazlıklarında profesyonel destek önem taşır.