TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?

Tapu iptal ve tescil davası; kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılan davadır. Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan mahkeme kararı kesinleşmeden icra edilemez.

YOLSUZ TESCİL NE DEMEK?

Ayni haklar tescil ile doğmakla birlikte tescilin bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Zira tapu kayıtlarının oluşumunda sebebe bağlılık prensibi esas alındığından bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunludur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. (TMK m. 1024) Sonuç olarak gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Yolsuz tescile şu durumlar örnek verilebilir; tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip bulunmaması, tescile dayanak teşkil eden işlemin şekle aykırı olması, tescilin sahte vekâletnameyle gerçekleştirilmesi ve aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunması gibi. Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. (TMK m. 1025/1)

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ SEBEPLERLE AÇILIR?

Tapu iptal ve tescil davaları birçok sebeple açılabilir. Uygulamada en çok karşılaşılan sebepler şunlardır;

• Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
• Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
• Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
• Önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

 

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın aynından doğan davalarda yetki kuralı (HMK m.12) gereği taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki nedeniyle mahkeme, yetkili olup olmadığını, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır ve taraflar da kesin mahkemenin yetkisiz olduğunu her zaman ileri sürebilirler. Tapu iptal ve tescili davalarında kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Görev kuralları gereği, Asliye Ticaret Mahkemesinin ya da Tüketici Mahkemesinin de görevli olması mümkündür. Yanlış mahkemede dava açarak gereksiz vakit kaybı yaşamamak ve yargılama masrafına katlanmamak için bir avukatın hukuki desteğinden faydalanmak son derece önemlidir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Genel olarak hukuk sistemleri, hukuki güvenlik ve istikrar ilkesi gereği bir davanın sonsuza dek açılmasına olanak tanımaz. Hukuki güvenlik ilkesinin gereği olarak bazı davaların belirli bir süre içinde açılması, bu süre geçirildikten sonra açılan davaların ise artık mevcut yeni durumun korunmasını meşru kılan nedenlerden ötürü reddi söz konusudur Bir davayı açmak hak düşürücü süreye veya zamanaşımı süresine tabi olabilir Hak düşürücü süre ile zamanaşımı süresi arasındaki en önemli fark, kanunda süre, hak düşürücü olarak belirlenmiş ise, davanın süresi içerisinde açılıp açılmadığı hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınacaktır. Bu durumda karşı tarafından itiraz edip etmemesinin bir önemi yoktur. Süre, zamanaşımı süresi olarak belirlenmiş ise, davalı tarafında yargılamanın belirli kesitine kadar ileri sürülmesi gerekmektedir. Hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınamaz. Tapu iptal ve tescil davasında dava konusu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Mülkiyet hakkı mutlak bir hak olduğundan genel olarak tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı ve hak düşürücü süre yoktur. Ancak bir kısım durumlarda tapu iptal ve tescil davalarında süre söz konusu olmaktadır. Örneğin;

• Tapu iptal ve tescil davası, zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyeti kazanılmışsa açılamaz. Kazandırıcı zamanaşımında 10 yıllık ve 20 yıllık süreler söz konusudur.

• Kadastro işlemi nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında 10 yıllık hak düşürücü süre vardır.

• İrade sakatlığı (hile, korkutma ve aldatma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında 1 yıllık hak düşürücü süre vardır.

 

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye karşı açılır. Tapu kaydında malik olarak görünen kişinin ölmesi halinde ise dava, malikin mirasçılarına karşı açılır. Mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olduğundan tüm mirasçılara davanın yöneltilmesi gerekir. Tapu iptal ve tescil davası ile birlikte tapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması da talep edilirse, bu üçüncü kişiye karşı da dava ayrıca dava açılması gerekir. Örneğin; ipotek hakkının terkini talep ediliyorsa, lehine bu hak tesis edilen kişi aleyhine de dava açılmalıdır. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. (TMK md.713/3).

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA NERELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Tapu iptal ve tescil davasında dayanılan hukuki sebebe göre bir strateji izlemek son derece önemlidir. Dayanılan hukuki sebebe göre izlenecek strateji değişebilecek olmakla birlikte genel olarak şu hususlara dikkat edilmesi tavsiye edilebilir. Dava dilekçesinde taşınmazın tapu kayıt bilgileri ile arazideki durumu ve olayın özelliklerine göre yapılan işlemdeki hukuka aykırılıklar açık bir şekilde anlatılmalıdır. Mahkeme tarafından taşınmaza ait tapu kayıtları ve kayıtlara dayanak teşkil eden tüm belgeler ilgili tapu müdürlüğünden celp edilecek olmakla birlikte vakit kaybı yaşamamak için dava dilekçesinde tapu kaydına ait doğru bilgilere yer verilmesi zaman kaybını azaltacaktır. Tapu iptal ve tescil davalarında dava dilekçesinde dayanılan hukuki sebepler, hangi hususlarda bilirkişi incelemesi talep edildiği, keşif işleminde veya tanıklar dinlenirken nelere dikkat edilmesi gerektiği hususlarına yer verilmelidir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA DAVA MASRAFI NE KADARDIR?

Tapu iptal ve tescil davalarında nispi harç söz konusu olup taşınmazın değeri üzerinden harç miktarı hesaplanacaktır. Dava açılırken nispi harç ile birlikte gider avansının da yatırılması gerekmektedir. Dava süresince yapılan işlemler için de (bi