Bir mahkeme kararını hukuki uyuşmazlıklarda “emsal” kılan temel unsur, ulaştığı sonuçtan ziyade, o sonuca varırken benimsediği dogmatik ilkeler ve geliştirdiği ölçütlerdir. Gayrimenkul hukuku, özellikle de tapu iptal ve tescil davaları söz konusu olduğunda bu ilkelerin bir kısmı İçtihadı Birleştirme Kararlarıyla kesinleşmiş; çok büyük bir bölümü ise Yargıtay’ın ilgili daireleri ile Hukuk Genel Kurulu’nun kökleşmiş uygulamalarıyla istikrar kazanmıştır. Somut olayların hukuki niteliğini doğru teşhis edebilmek adına, bu yerleşik yaklaşımların analiz edilmesi büyük önem arz etmektedir.
Muris Muvazaasının Hukuki Temeli ve Gelişimi
Miras hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri olan mirastan mal kaçırma iddialarının yasal ve içtihadi dayanağı, 01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’dır. Bahse konu kararla kabul edilen köklü ilkeye göre; miras bırakanın, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı tapu memuru önünde satış gibi göstermesi halinde, saklı pay sahibi olup olmadığına bakılmaksızın miras hakkı zedelenen tüm mirasçılar bu gizli işlemin muvazaalı olduğunu ileri sürebilirler.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da, örneğin E. 2010/295, K. 2010/333 sayılı ve 16.06.2010 tarihli kararında olduğu gibi, bu ilkeden ödün vermeksizin uyuşmazlıkları çözüme kavuşturmaktadır.
Muvazaa İddialarında Yargıtay’ın Esas Aldığı Ölçütler
Bir taşınmaz devrinin gerçek bir satış iradesine mi dayandığı, yoksa gizli bir bağışlamayı örtbas etmek amacıyla mı yapıldığı hususunda Yargıtay belirli karineler üzerinden sonuca varmaktadır.
Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik yaklaşımına göre; devir tarihinde miras bırakanın mali durumunun iyi olması, taşınmaz satmasını gerektirecek makul bir sebebinin bulunmaması, akitte beyan edilen bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasında fahiş bir farkın varlığı ve devralan kişinin bu bedeli ödeyebilecek ekonomik güce sahip olmaması gibi olgular, mal kaçırma kastının (muris muvazaasının) varlığına delalet eder.
Buna karşılık, uzun yıllar boyunca kendisini bakıp gözeten bir yakınına minnet duygusunun gereği olarak yapılan devirlerde, somut olayın özelliklerine göre mal kaçırma kastının bulunmadığı sonucuna varılabilmektedir.
Tapu Siciline Güven İlkesi ve İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Korunması
Hukuk düzeni, mülkiyet hakkını korurken aynı zamanda işlem güvenliğini ve tapu sicilinin aleniyeti ilkesini de gözetmek durumundadır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 21.09.2020 tarihli, 2019/3153 E. ve 2020/4296 K. sayılı ilamı, bu dengenin en somut örneklerinden biridir. Daire, yolsuz tescile güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi kapsamında korunacağını, bu kişinin kötü niyetli olduğunu ispat yükünün ise davacı tarafta olduğunu net bir biçimde vurgulamaktadır.
Ne var ki, bu hukuki korumanın da mutlak bir sınırı mevcuttur: Sahtecilik ya da hukuki ehliyetsizlik gibi mutlak butlanla sakat bir işlemle başlayan zincirin ilk halkasında yer alan kişinin, iyi niyet savunmasına dayanarak ayni hak kazanması mümkün değildir.
Hukuki Ehliyetsizlik Sebebine Dayalı Tapu İptal Davaları
Ayırt etme gücü bulunmayan bir kimsenin gerçekleştirdiği hukuki işlemler, geçerli bir irade beyanı barındırmadığından baştan itibaren geçersiz, yani yok hükmündedir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 12.09.2017 tarihli, 2014/21931 E. ve 2017/4199 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere, bu tür işlemlere hukuki sonuç bağlanması imkânsızdır; hatta karşı tarafın iyi niyetli olması dahi işlemi geçerli kılmaya yetmez.
Temelini 11.06.1941 tarih ve 4/21 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan alan bu yaklaşım, güncel kararlarda da (örneğin Daire’nin 2020/2026 E., 2022/690 K. sayılı ilamında) aynen sürdürülmektedir.
Ehliyetsizlik iddiası kamu düzenine ilişkin olduğundan, bu davalar herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımına tabi olmaksızın her zaman ikame edilebilmektedir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması ve Sonuçları
Vekil vasıtasıyla gerçekleştirilen taşınmaz devirlerinde hukuki sonucu belirleyen temel kıstas, vekil ile işlem yapan üçüncü kişinin dürüstlük kuralına uygun davranıp davranmadığıdır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 24.01.2019 tarihli, E. 2016/2948 ve K. 2019/469 sayılı kararı uyarınca; vekille sözleşme yapan üçüncü kişi, vekilin görevini kötüye kullandığını bilmiyorsa ve objektif özen yükümlülüğüne rağmen bilebilecek durumda değilse, yapılan sözleşme geçerlidir ve temsil olunanı bağlar.
Ancak üçüncü kişi vekil ile çıkar birliği içindeyse ya da vekilin kastını biliyorsa, temsil olunan sözleşmeyle bağlı tutulamaz; dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eden bu durum hâkim tarafından resen dikkate alınır.
Aile Konutu Niteliğinin Devre Etkisi
Eşlerden birinin, diğerinin açık rızasını almaksızın aile konutu üzerinde tasarrufta bulunması kanunun emredici hükümleri gereğince engellenmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.12.2017 tarihli, 2017/2-2906 E. ve 2017/1723 K. sayılı kararı bu konuda çok net bir ilke ortaya koymuştur: Tasarruf işlemi esnasında aile konutu niteliğini haiz olan taşınmazın, sonradan bu niteliğini kaybetmesi veya tarafların boşanması, baştan itibaren geçersiz olan işleme geçerlilik kazandırmaz.
Doktrinde ve uygulamada bu durum “ölü bir işlemin sonradan diriltilemeyeceği” kuralı olarak adlandırılmaktadır.
Sonuç ve Değerlendirme
Görüldüğü üzere Yargıtay, bir yandan gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını muhafaza etmeye çalışırken, diğer yandan sicile güvenerek ayni hak edinen iyi niyetli kişilerin haklarını ve işlem güvenliğini dengede tutmayı amaçlamaktadır.
Bir davanın seyrini ve başarısını; hukuki sakatlığın niteliği (ehliyetsizlik, sahtecilik gibi mutlak geçersizlik halleri), taşınmazın üçüncü kişilere devredilip devredilmediği ve davanın yasal süreler içinde açılıp açılmadığı gibi temel unsurlar belirler.
Bu nedenle, her somut olayın kendine has maddi vakıaları ve delil durumu incelenmeden, yalnızca soyut emsal kararlara dayanılarak strateji geliştirilmesi usuli engellere takılma riskini beraberinde getirecektir.