Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kiracının tahliyesi, kiracının kiralanan taşınmazdan hukuki yollar dâhilinde çıkartılması manasına gelmektedir. Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nda kiracı lehine olan birçok düzenlenme mevcut ise de kanun koyucu eşit ölçüde mülk sahiplerini de korumakta, kiracının tahliyesi için birçok açık kapı bırakmaktadır. İşbu yazımızda tahliye sebeplerinin genel olarak neler olduğuna değineceğiz.

Kiracıyı Evden Çıkarma Nedenleri Nelerdir?

Kira hukuku mevzuatı ağırlıklı olarak kiracı lehine düzenlemeler barındırsa da belirli koşulların varlığı halinde kiracının tahliye edilebileceği durumları da düzenlemiştir. Bunlar sınırlı sayıda olmamak kaydıyla aşağıda sıralanacaktır. Önemle belirtmek gerekir ki aşağıda açıklanan her bir davanın ne zaman açılabileceği, nasıl açılacağı, ne talep edileceği, dava masrafları hususları son derece farklı niteliktedir.

• Kira sözleşmesinin 10 uzama yılı boyunca devam etmesi sebebiyle tahliye davası:

Kiraya veren, kira sözleşmesinin 10 uzama yılı boyunca devam etmesi halinde hiçbir sebep göstermeksizin belirli teknik şartlara uyarak kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracının tahliyesi için tahliye davası açabilir.

• Kiraya verenin veya bakmakla yükümlüğü olduğu kişilerin ihtiyaçları sebebiyle tahliye davası:

Kiraya veren, kira sözleşmesini kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu var ise kira sözleşmesinin niteliğine ve şartlarına uygun olarak kira sözleşmesini açacağı dava ile sona erdirebilir.

• Kiralanan taşınmazda yapılacak yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası:

Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesinin niteliğine ve şartlarına uygun olarak kira sözleşmesini açacağı dava ile sona erdirebilir.

• Taşınmazın yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası:

Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kanunda belirtilen süreler ve ihtarname şartlarına uymak koşuluyla açacağı dava ile sona erdirebilir.

• Tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası:

Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra kiraya verene karşı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği halde boşaltmazsa kiraya veren kira sözleşmesini kanunda yazılı şartlar doğrultusunda icra takibi yapmak veyahut dava açmak yoluyla sonlandırma hakkına sahiptir.

• Kiracının kirayı ödememesinden dolayı iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası:

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerindeyse bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren kanunda yazılı şartlara uyarak kira ilişkisini dava yoluyla sona erdirebilmektedir.

• Kiracının temerrüt sebebiyle tahliyesi davası:

Kiracı, eğer ödemekle yükümlü olduğu bir kira bedelini hiç ödemez veyahut eksik öderse kiraya veren buna mukabil icra takibi yapma hakkına sahiptir. Örnek 13 olarak adlandırılan tahliye talepli icra takibi neticesinde kiracının işbu borcu ödememesi veyahut icra takibine itiraz etmesi hallerinde niteliğine uygun düştüğü ölçüde açılacak “tahliye” veya “itirazın kaldırılması ve tahliye” davası sonucunda kiracının tahliyesine karar verilebilmektedir. Bu sayede kiraya veren, kiracısını temerrüt sebebiyle tahliye etme hakkına sahiptir.

• Kiracının veya eşinin aynı ilçede başka bir evinin olması ve kiraya verenin bunu sonradan öğrenmesi halinde açılabilecek tahliye davası:

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa (Örneğin sözleşmeye bu durum yazılmadıysa veyahut kiracının bunu bildirdiğini ispatlayamaması halinde) kiraya veren tarafından kanunda belirtilen süre doğrultusunda açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirebilmekte ve kiracı tahliye edilebilmektedir.

• Kiracının iflas etmesi halinde belirlenen süre içerisinde güvence gösterilmemesi halinde tahliye davası:

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini talep edebilmektedir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içerisinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir bildirim süresine uymaksızın derhal feshedebilir.

• Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığı halinde tahliye davası:

Kiraya veren, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshetme hakkına sahiptir. İşbu madde kapsamında bahsedilen önemli sebebe örnek olarak kira bedelinin düşük kalması veyahut 1 aylık kira bedelinin ödenmemesi gösterilemez. Zira bu madde kapsamında kalan fesih sebebi olağanüstü bir fesih yoludur.

• Kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranması sebebiyle tahliye davası:

Kiracı, kira sözleşmesi kapsamında kiralananı kullanırken özenle kullanmak zorundadır. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kiraya veren tarafından kiracıya en az 30 gün süre verilir ve aykırılığın giderilmesi aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir. İşbu aykırılığın verilen süre kapsamında giderilmemesi halinde kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla feshedebilir.

• Kiracının komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması halinde tahliye davası:

Kiracı, kira sözleşmesi kapsamında kiralananı kullanırken komşularına saygı göstermek zorundadır. Konut kirasında bir kiracının evde sürekli yüksek sesle müzik dinlemesi, geceleri insanların uyuduğu saatte gürültü yapması, ortak alanlara çöp atması gibi durumlar komşulara gösterilmesi gereken saygının ihlal edildiğini göstermektedir. Kiraya veren bu durumların varlığı karşısında kiracıya ihtarname keşide ederek işbu aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre vermek zorundadır. Ancak bu 30 günlük süre kapsamında aykırılığın giderilmemesi halinde kiraya veren tarafından kira sözleşmesi dava yoluyla feshedilebilir.

• Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi halinde tahliye davası:

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinde, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi halinde kiracıya verilecek sürenin yararsız kalacağının anlaşılması halinde veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini derhal feshedebilir. Kiracının tahliye ihtarnamesine karşı taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya veren açacağı bir dava ile kiracının tahliyesini sağlayabilir. Örneğin bir konut kira sözleşmesinde bir kiracının apartman içerisinde bulunan 70 m2’lik bir evde 50 adet kedi beslemesi halinde kiralanan yerin barınak olarak değil de konut olarak kiralandığının dikkate alınması ile kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar verildiği ortadadır. Zira bu durum ses ve koku açısından komşular açısından çekilmez nitelikte olacaktır. İşte böyle bir durumun tespiti ve ispatı halinde kiraya veren kira sözleşmesini kolaylıkla feshedebilmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/9161 K. 2018/1613 T. 26.2.2018 ilamı: “Somut olayımızda; TBK’nın 316/son maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Davacı tarafından davada dayanılan maddi olgu ve hukuki sebepler kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, dava konusu kiralananda 01.07.2016 tarihli bilirkişi raporuna göre doksan sekiz adet köpeğin bakıldığı yine tanık beyanları ile sabit olduğu üzere de köpeklerin havlamaları ve koku nedeniyle gerek kiralayanların gerekse komşularının rahatsız oldukları anlaşılmaktadır. Davalı, kiralananı köpek barınağı olarak kiraladığını savunmadığına göre; Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, dosya kapsamı ve tanık beyanları da dikkate alınarak, kiralananda doksan sekiz adet köpek barındırılması nedeniyle açıktan fena kullanım şartlarının oluştuğu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Bir kira sözleşmesi kapsamında kiracı, kirasını düzenli olarak ödemekteyse ve hatta üzerine düşen her türlü yükümlülüğü düzenli bir şekilde yerine getirse bile yukarıda sayılan birtakım tahliye sebepleri halen kiracıya karşı ileri sürülebilmektedir. Zira yukarı sayılan durumlardan yalnızca birkaç tanesi kira bedelinin ödenmemesi durumuyla ilgilidir. Kalan tahliye sebeplerine bakıldığında ise genel olarak kiraya verenin veyahut yeni malikin ihtiyaçları, taşınmaz üzerindeki değişiklik halleri ve kiracının, üçüncü şahıs olan komşulara karşı tutumu ele alınmaktadır. Her ne kadar kiracı, kira bedelini düzenli olarak sabit bir miktar üzerinden yatırıyor ise de eğer şartları mevcut ise kira farkı talep edilebilmektedir. Bu durumu bir örnek üzerinden açıklamakta fayda vardır. Şöyle ki; A ile B arasında 01.01.2020 başlangıç tarihli, 1.000,00 TL bedelli bir kira sözleşmesi olsun. Ayrıca işbu kira sözleşmesinin artış maddesinde “Her yıl TÜFE’nin 12 aylık ortalaması oranında artış yapılacaktır.” maddesi yer alsın. Somut olayda 01.01.2020 tarihinde kira bedeli 1.000,00 TL iken, 01.01.2021 tarihinde kira bedelinin TÜİK’ten alınan veriler doğrultusunda %12,28 oranında artırılması ve 1.122,80 TL olması gerekmektedir. Ancak somut olayda kiracının kiraya verene her ay düzenli oalrak, vaktinden önce 1.122,00 TL gönderdiğini varsayalım. Detaylı olarak incelenmediğinde sanki kira bedelleri düzenli olarak ödenmekte gibi görünüyor olabilir ancak bu durum tam olarak böyle değildir. Zira Yargıtay kararları uyarınca 1 kuruşun dahi eksik ödenmesi halinde kiracının tahliyesine karar verilmektedir. Somut olayda kiraya veren Ocak 2021 dönemi için 80 kuruşluk bir icra takibi başlattığında kiracının bu bedeli ödememesi veyahut bu borca itiraz etmesi neticesinde kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nde niteliğine uygun düştüğü ölçüde “tahliye”, “itirazın kaldırılması ve tahliye” davası açabilir. Yapılacak yargılama neticesinde alınan bilirkişi raporunda kiracının gerçekten de 80 kuruş eksik ödediği, bu haliyle temerrüde düşerek tahliyesine karar verilmesi gerektiği anlaşılacaktır. Her ne kadar bu durum uzak bir ihtimalmiş gibi değerlendirilecekse de uygulamada çok sık rastlanan durumlardan biridir. Sözleşmede yazılı olan artış maddesi farklı olmasına karşın taraflarca haricen sözlü olarak farklı bir bedel üzerinde anlaşılmakta veyahut sözleşmedeki artış maddesi hiç nazara alınmamaktadır. İşbu bedelin sözleşmedeki artış maddesinden aşağıda kalması halinde (Yasal üst sınır olan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla) yıldan yılda bakiye kira bedelleri, diğer bir adıyla kira farkı alacakları ortaya çıkmaktadır. Kira alacakları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabiidir. Kiraya veren her bir ay için muaccel hale geldiği tarihlerden itibaren faiz işleterek geriye dönük olarak 5 yıllık bakiye kira bedelini talep edebilmektedir. Önemle belirtmek gerekir ki kiracının işbu borcu, dava açılmadan evvel yasal süresi içerisinde ödemesi halinde bu dava açılamamaktadır. Ancak kiraya veren açısından işbu icra takibinin başlatılması ile ödeme yapılmaması halinde tahliye kararı alınabilmekte, ödeme yapılması halinde bakiye kira alacağı tahsil edilmiş olmakta ayrıca 2 haklı ihtar sebebiyle tahliye davası için birinci haklı ihtar oluşmaktadır. Yani bir başka deyişle aynı kira yılı içerisinde tekrar kiracıya karşı icra takibi başlatılması halinde 2 haklı ihtar sebebiyle yine kiracıya karşı dava ikame edilebilmektedir. Aşağıdaki emsal Yargıtay ilamında yalnızca 35 kuruş eksik ödenen kira borcu için kiracının tahliyesine karar verildiği görülmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6655 Esas, 2015/10585 Karar, 01.12.2015 Tarihli ilamı; “…Taraflar arasında 01.04.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Alacaklı tarafından kiracı borçlu hakkında İstanbul Anadolu 2.İcra Müdürlüğünün 2014/25088 esas sayılı takip dosyasında,15.12.2014 tarihli takip talebi ile; aylık 500’er TL’den 2014 Nisan ve Haziran ayları kira farkı toplamı 1.000 TL’nin 55,11 TL işlemiş faiziyle birlikte tahsili ve tahliye isteminde bulunduğu, davalı borçlunun süresi içinde vermiş olduğu itiraz dilekçesinde “…alacaklıya borcu olmadığını, Nisan ve Haziran 2014 ayları kira bedeli olan toplam 2.600 TL’nin alacaklının banka hesabına havale edildiğini belirterek borca itiraz ettiği, davacı alacaklı tarafından İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açıldığı anlaşılmıştır. Mahkemece, takip konusu aylar kira parasının takipten önce ödendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Davalı tarafından takipten önce 2.4.2014 tarihinde 1.300,65 TL ve 9.6.2014 tarihinde 1.300 TL ödendiği savunulmuştur. Ancak, dosyada bulunan ödeme belgeleri incelendiğinde, davalı tarafça 2.4.2014 tarihinde davacı hesabına 1.299,65 TL, 9.6.2014 tarihinde 1.300 TL ödendiği görülmüştür. Davalı tarafça 2.4.2014 tarihinde 1.300,65 TL yatırıldığı bankanın 1,00 TL masraf kesmesi nedeniyle davacı hesabına 1.299,65 TL geçtiği,2014 Nisan kirasının 35 kuruş eksik ödendiği anlaşılmıştır. Mahkemece, 0,35 TL eksik ödeme nedeniyle temerrüt gerçekleşmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacı alacaklı tarafından 15.12.2014 tarihinde başlatılan takip üzerine davalıya ödeme emri gönderilmiş ve borcun ödenmesi için 30 günlük süre verilmiştir. Davalı borçlu borcu olmadığını belirterek borca itiraz etmiş, ancak verilen bu 30 günlük süreye rağmen davacı hesabına eksik ödenen 0,35 TL’yi ödememiştir.30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu nedenle Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.”