Kira tespit davası, bir kiracının veya ev sahibinin kira sözleşmesi süresince kiralanan şey üzerindeki kira bedeline ilişkin uyuşmazlık yaşaması durumunda açtığı bir dava türüdür. Örneğin, kiracı kira bedelinin aşırı yüksek olduğunu düşünüyor veya ev sahibi kira bedelini artırmak istiyor olabilir. Bu tür durumlarda, taraflar arasında anlaşmazlık çıkması ve anlaşmaya varılamaması durumunda şartları mevcutsa kira tespit davası açılabilmektedir.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davasının açılabilmesi için taraflar arasında bir kira sözleşmesinin varlığı zorunludur. Diğer blog yazılarımızda da detaylı olarak bahsettiğimiz üzere kira sözleşmesinin muhakkak yazılı olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmesinin yazılı olması en azından ispat açısından taraflara kolaylık sağlayacaktır. Kira tespit davası açabilmek için tıpkı her davada olduğu gibi hukuki yararın mevcut olması şarttır. Hukuki yararın bulunmadığı durumlarda işbu dava da reddedilecektir. Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerindeki kira bedelinin tespiti maksadıyla açılabilmektedir. Taşınır kirası olan otomobil kira sözleşmesinde işbu madde hükümleri uygulanamamaktadır. Dolayısıyla kira tespit davası açmak için taraflar arasındaki kira sözleşmesinin mutlaka konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi olması gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira tespit davasının ne zaman açılacağı hususunu irdelerken ilgili yasa maddesini nazara almak zaruri niteliktedir. Kira bedeli, kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit davası ve bu kararın ne zaman uygulanmaya başlayacağına dair hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu Madde 345: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” İlgili yasa maddesinden de görüleceği üzere kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa ya da bu süre içerisinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağı kiracıya yazılı olarak bildirilir ve izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Ancak dikkat edilirse ilgili yasa maddesinin 3. fıkrasında sözleşmede zam maddesinin (kira bedelinin arttırılacağına dair maddenin) mevcudiyeti halinde bir yol daha gösterilmiştir. TBK Madde 345/3 gereğince eğer sözleşmede artış maddesi var ise yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmaktadır. Yani dikkat edilirse her durumda ihtarname şartının varlığından söz edilmemektedir. Uygulamada kira sözleşmeleri genelde kırtasiyelerden alınan maktu ibarelere yer verilen bir kâğıt üzerine doldurulmaktadır. Taraflarca özellikle bir artış maddesi yazılmasa dahi genelde bu maktu ibarelerde sözleşme bedelinin yılsonunda yıllık TÜFE, yıllık TÜFE/ÜFE ortalaması, yıllık ÜFE gibi oranlarda artırılacağı yer almaktadır. Dolayısıyla bu veya buna benzer madde metinlerinin mevcut olduğu kira sözleşmelerinde kira tespit davası açmak için herhangi bir ihtarname keşide etmeye gerek bulunmamakta; 5. yılın içerisinde bu dava açıldığı takdirde 5. Yılın başından itibaren bu kira bedeli geçerli olmaktadır. Örneğin 01.01.2015 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde kira artış şartı %10 olarak belirlenmiş ise işbu kira sözleşmesinin 5. yılını doldurduğu tarih 01.01.2020 tarihi olmaktadır. Eğer şartları mevcut ise kiraya veren 07.11.2020 tarihinde kira tespit davası açsa dahi tespitini talep ettiği kira bedelinin 01.01.2020’den itibaren uygulanmasını talep edebilecektir. Zira TBK Madde 345/3 gereğince kira sözleşmesinde bir artış maddesi bulunmaktadır. Eğer kira sözleşmesinde bir artış maddesi bulunmasaydı aynı sözleşmeye göre kiraya verenin ya 01.01.2020’den en geç 30 gün önceki bir tarihte açması (örneğin 05.10.2019) ya da yine aynı tarihte kiracıya yazılı bir ihtarname keşide etmesi ve izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar bir dava açması (Örneğin 05.10.2019 tarihinde ihtarname, 07.11.2020 tarihinde dava) gerekirdi.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davasında kira bedelinin nasıl belirleneceği Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde ele alınmıştır. Türk Borçlar Kanunu MADDE 344: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” İlgili yasa maddesinden de anlaşılacağı üzere tarafların kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmaları yasadaki sınırı (TBK 344/1) geçmemek şartıyla geçerlidir. Bu sınır TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflarca kira artışına ilişkin anlaşma yoksa bu artış maddesi ancak mahkeme kararı ile eklenebilir. Hâkim, kira bedelini belirlerken yine buradaki yasal üst sınır ile bağlıdır. Kira tespit davası neticesinde yeni kira bedeli tespit edilirken ise hâkim tarafından aşağıdaki üç husus dikkate alınır: -TÜFE’nin 12 aylık ortalaması -Kiralananın durumu -Emsal kira bedelleri 5 yılı aşan kira sözleşmelerindeki bedelin tespiti için açılan davalarda yukarıda sayılan 3 durum dikkate alınır ve nihai olarak yeni kira bedeli bunlara göre hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenir. Her ne kadar emsal kira bedelleri çok yüksek bedellere sahip olsa da hâkim, tarafların talepleriyle bağlı kalmakta olup ayrıca %10-20-30 gibi oranlarda belirlenecek yeni kira bedelinde hakkaniyet indirimi yapabilmektedir.

5 Yılı Dolan Kiracıya Nasıl Zam Yapılır?

Ülkemizde enflasyon sebebiyle her ne kadar TÜFE oranları yüksek değerler üzerinden açıklansa da bu oranlar her zaman paranın piyasadaki kaybettiği değer ile orantılı olmamaktadır. Örneğin 5 yıllık bir sözleşmede TÜFE değerlerinin veyahut sözleşmede TÜFE’nin de altında belirlenmiş artış maddesinin düzenli bir şekilde uygulanması halinde dahi kira bedelleri emsal kira bedellerinin çok altında kalabilmektedir. Kanun koyucu da bunu amaçlayarak değişen şartlar doğrultusunda kiraya vereni veyahut işbu davanın kiracı tarafından da açılabildiğini düşünerek kiracıyı korumak maksadıyla bu tür bir dava türünü düzenlemiştir. Kira sözleşmesinin 5. Yılını doldurmasından sonra kira bedeline emsal kira bedelleri üzerinden doğrudan zam yapılmasına olanak yoktur. Hatta bu husus kiracının kabulüne dahi bağlı değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 1. Fıkrasında bu durum emredici hüküm olarak düzenlemiş olup tarafların artış döneminde uygulanacak anlaşmalarının TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu belirtilmiştir. Açıklanan nedenlerle 5 yılı dolan kiracıya zam yapmak isteyen kiraya verenin mecburen kira tespit davası açması gerekmektedir. Kira tespit davaları, davanın açılışı, yürütülmesi, sonuçlandırılması ve kararın icrası kapsamında teknik nitelikte davalar olup avukat vasıtasıyla takip edilmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi maksadıyla önem arz etmektedir. Zira TBK 344/3 uyarınca kira tespit davası neticesinde verilen karardan 5 yıl sonra aynı dava açılabilmektedir. Dava neticesinde hatalı bir işlem sebebiyle çok düşük bir kira bedeline karar verilmesi halinde 5 yıl boyunca yeni bir dava açılamamaktadır.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını kiraya veren, malik ve kiracı açabilir. Önemle belirtmek gerekir ki kiraya veren ve malikin aynı kişi olması gibi bir zorunluluk yoktur. Birden fazla kiraya veren veya kiralanan yerin paylı mülkiyet niteliğinde ortaklığa sahip olduğu durumlarda kiraya verenlerden her biri kendi payı için bu davayı açabilmektedir. Paylı mülkiyete sahip yerlerde kiraya verenler arasındaki dava arkadaşlığı ihtiyari dava arkadaşlığıdır. Elbirliği ile mülkiyette birden fazla kiraya veren veya malik ise birlikte hareket etmek zorunda olup işbu davayı ve/veya varsa ihtarname şartını birlikte yerine getirmek ve davayı birlikte açmak zorundadırlar. Zira elbirliği ile mülkiyet halinde bu kişiler arasında zorunlu (mecburi) dava arkadaşlığı mevcuttur. Yine eğer kira sözleşmesinde kiracı tarafında birden fazla kişi varsa işbu dava tüm kiracılara karşı açılmalıdır.

Kira Tespit Davası Nerede Açılır?

Kira tespit davası kural olarak davalının ikametgâhında ya da sözleşmenin ifa edildiği yani taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Ancak taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise ve kira sözleşmesinde bir mahkemeyi yetkili kılmışlar ise o yerdeki sulh hukuk mahkemesi bu davaya bakmaya yetkilidir. Tacir olan taraflarca kira sözleşmesine örneğin “İşbu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.” şeklinde bir ibareye yer verilmiş ise bu dava, taşınmaz nerede olursa olsun mutlaka İstanbul Anadolu adliyesinde açılmalıdır. Zira taraflarca açıkça başka mahkemelerde de açılabileceği belirtilmemiştir. Kira tespit davaları yukarıdan bu yana detaylı olarak açıklandığı üzere birçok teknik süre ve şart barındırmakta olduğundan bu tür davalar açılırken bir avukatın hukuki yardımından faydalanmak elzem niteliktedir.