Tapu iptal ve tescil davaları, uygulamada mülkiyet hakkının iadesini sağlayan en etkili hukuki çarelerden biri olarak kabul edilir. Ancak merasimi ve istikrarı temel alan hukuk düzeni, yolsuz kaydın düzeltilmesini amaçlarken, diğer taraftan tapu siciline güvenerek işlem yapan üçüncü kişilerin haklarını ve hukuki istikrarı da koruma altına almak zorundadır. Bu hassas dengenin bir sonucu olarak, kanunun öngördüğü birtakım engellerin varlığı halinde, açılan davalar daha işin esasına girilmeksizin usulden veya ilk inceleme aşamasında esastan reddedilmektedir. Tapu iptal taleplerinin başarıya ulaşmasını engelleyen ve davaların reddiyle sonuçlanan başlıca hukuki nedenler aşağıda detaylandırılmıştır.
Taşınmazın İyi Niyetli Üçüncü Kişiler Tarafından Edinilmiş Olması
Yolsuz tescile dayalı iptal taleplerinin önündeki en güçlü engel, taşınmazın bu süreçte iyi niyetli bir üçüncü kişiye devredilmiş olmasıdır. TMK’nın 1023. maddesi, tapu kütüğündeki kayda iyi niyetle güvenerek ayni hak edinen kimsenin bu kazanımını koruma altına almaktadır. Maddenin tamamlayıcısı niteliğindeki TMK m. 1024 ise, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kötü niyetli kişilerin bu korumadan yararlanamayacağını hükme bağlar.
Bu tür uyuşmazlıklarda davanın kaderini ispat yükü belirler. Kanun gereği satın alan kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir; aksini, yani davalının kötü niyetli olduğunu (yolsuzluğu bildiğini veya bilebilecek durumda olduğunu) ispatlama yükümlülüğü davacı tarafa aittir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 21.09.2020 tarihli, 2019/3153 E. ve 2020/4296 K. sayılı kararında da net bir şekilde ifade edildiği üzere, kötü niyet olgusu somut delillerle kanıtlanamadığı takdirde dava reddedilir. Örneğin; sahte vekâletname ile ilk elden taşınmazı devralan kişi iyi niyet korumasından yararlanamazken, ondan sonra gelen ve arkadaki usulsüzlükten haberdar olmayan sonraki edinenlerin mülkiyeti muhafaza edilir.
Hak Düşürücü Sürelerin veya Zamanaşımının Geçmiş Olması
Tapu iptal davalarında her hukuki sebep aynı süre rejimine tabi tutulmamıştır; bu ayrımın gözden kaçırılması doğrudan hak kaybına yol açar. İrade fesadı halleri olarak düzenlenen hata, hile ve korkutma (ikrah) durumlarında, Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesi uyarınca bir yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Bu süre, yanılma veya aldatmanın anlaşıldığı ya da korkunun ortadan kalktığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Belirtilen süre zarfında iptal hakkı kullanılmazsa işlem onanmış sayılır ve hukuki yollara başvurulamaz.
Buna karşın, muris muvazaası veya hukuki ehliyetsizlik gibi işlemi kurucu unsurları itibarıyla geçersiz kılan mutlak butlan hallerinde davanın açılması herhangi bir süreyle sınırlandırılmamıştır. Ancak burada da Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi gibi istisnai hükümlere dikkat edilmelidir. Eğer miras bırakan kadastro tespitinden önce vefat etmişse, tespitin kesinleştiği tarihten itibaren başlayacak on yıllık hak düşürücü süre, muvazaa iddialarında dahi dava açılmasını engeller.
Miras Bırakanın Sağ Olması
Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) iddiasıyla hukuki süreç başlatılabilmesinin mutlak ve vazgeçilmez ön şartı, miras bırakanın vefat etmiş olmasıdır. Mirasçılık sıfatı ve buna bağlı haklar ancak ölüm olayı ile birlikte muaccel hale geleceğinden, muris henüz hayattayken mirasçıların böyle bir davayı ikame etme yetkileri bulunmamaktadır.
İlave olarak, miras bırakanın sağlığında tüm mirasçılarını kapsayacak şekilde adil ve makul bir paylaştırma yapmış olması durumunda, mal kaçırma kastından söz edilemeyeceğinden, ölüm sonrasında da muvazaa temelli bir iptal kararı verilmesi mümkün değildir.
Hukuki Yarar, Taraf Sıfatı ve Dava Ehliyeti Eksikliği
Davacının, mahkeme tarafından korunmaya değer, güncel ve meşru bir hukuki yararı bulunmadan veya taşınmazla gerçek bir ayni/mirasçılık bağı olmadan açtığı davalar, esasa girilmeksizin sıfat yokluğu (husumet) nedeniyle reddedilir.
Benzer şekilde, elbirliği mülkiyetine (tereke ortaklığına) tabi taşınmazlarda, ehliyetsizlik gibi mutlak geçersizlik durumlarına karşı davanın tüm mirasçıların iştirakiyle ya da taşınmazın doğrudan terekeye iadesi talebiyle açılması gerekir; mirasçılardan birinin salt kendi payı oranında tescil talep etmesi usuli bir ret nedenidir.
Tapulu Taşınmazlarda Yalnızca Zilyetliğe Dayanılması
Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla mülk edinme kuralı (TMK m. 712–713), yalnızca tapuda kayıtlı olmayan yahut malikinin kim olduğu sicilden anlaşılamayan gayrimenkuller için geçerlidir.
Sicilde geçerli bir tapu kaydı ve belirli bir maliki bulunan taşınmaza karşı, yalnızca “uzun süreli zilyetlik ve kullanım” olgusuna dayanılarak iptal ve tescil talep edilmesi hukuki dayanaktan yoksundur ve bu iddiaya dayalı davalar reddedilir.
Görüldüğü üzere, mülkiyet hakkının iadesini amaçlayan tapu iptal ve tescil davalarının açılabilmesi muayyen yasal şartların varlığına bağlıdır. Hak düşürücü sürelerin geçirilmesi, iyi niyetli üçüncü kişilerin hak kazanımı, dava ikame yetkisindeki eksiklikler veya zilyetlik rejiminin yanlış yorumlanması gibi engeller, davanın daha başlangıç aşamasında başarısızlıkla sonuçlanmasına sebebiyet vermektedir.
Bu nedenle yargılama sürecine girişilmeden evvel tapu kayıtlarının, tescil silsilesinin ve olayın zamansal boyutunun derinlemesine analiz edilmesi, olası hak ve maddi kayıpların önüne geçilmesi adına zaruridir.